Verkehrssicherungspflicht

Eigentümer von Immobilien sind verkehrssicherungspflichtig. Verkehrssicherungspflicht bedeutet, dass der Eigentümer sein Grundstück und seine Immobilie so unterhalten muss, dass deren Bewohner und Besucher nicht zu Schaden kommen. Wer die Verkehrssicherungspflicht missachtet, begeht eine „schuldhafte Handlung“ und macht sich schadensersatzpflichtig. Rechtsgrundlage ist § 823 BGB. Der Eigentümer ist verpflichtet, alles ihm Zumutbare zu tun, um potentielle Gefahrenquellen zu vermeiden und alles zu unterlassen, was potentielle Gefahrenquellen erzeugen könnte.

3D Grafik Icon ParagrafenzeichenInsbesondere ist der Eigentümer als Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Aus dieser Verpflichtung heraus resultiert auch die Verkehrssicherungspflicht. Der Vermieter muss die Wohnung regelmäßig auf mögliche Gefahren überprüfen und gegebenenfalls beseitigen (z.B. brüchiger Balkon). Die Verkehrssicherungspflicht besteht aber auch gegenüber jedem Dritten, der mit der Immobilie in Kontakt kommt, sodass auch der Briefbote oder der ungebetene Gast Anspruch darauf hat, nicht zu Schaden zu kommen.

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Verletzung der Verkehrssicherungspflicht

Voraussetzung ist, dass die Verkehrssicherungspflicht vorsätzlich oder fahrlässig verletzt wird. Eine typische Verkehrssicherungspflicht ist die Räum- und Streupflicht im Winter. Der Eigentümer muss in den Wintermonaten sicherstellen, dass bei Schnee und Eis geräumt und gestreut wird. Notfalls muss er die Aufgabe an einen Dritten delegieren, beispielsweise den Mieter mietvertraglich verpflichten oder einen Dienstleister beauftragen.

In diesem Fall muss der verkehrssicherungspflichtige Eigentümer den von ihm Beauftragten kontrollieren und überwachen, sonst haftet im Schadensfall mit. Im Idealfall trifft der Vermieter mit demjenigen Mieter, dem er die Verkehrssicherungspflicht überträgt, eine individuelle Vereinbarung und vermeidet das Risiko, dass eine vielleicht zu allgemein vorformulierte Klausel sich als unwirksam erweist. Der Vermieter kann die Kosten für einen beauftragten Dienstleister auf den Mieter als Nebenkosten umlegen und abrechnen.

Verunfallt ein Fußgänger, weil es der Eigentümer versäumt hat, bei Glatteis zu streuen, haftet er für die dem Fußgänger entstehenden Arztkosten und einen eventuellen Verdienstausfall und muss Schmerzensgeld zahlen. Ein eventuelles Mitverschulden des Verletzten ist zu berücksichtigen. Die Schadensersatzpflicht tritt nicht ein, wenn sich der Eigentümer auf höhere Gewalt berufen kann. Beispiel: Der Sturm weht von einem gut eingedeckten und regelmäßig überprüften Dach einen Dachziegel herunter. Ein Passant wird verletzt. Hier fehlt es einem vorsätzlichen oder fahrlässigen Fehlverhalten des Eigentümers. Um sich gegen Schadensfälle abzusichern, empfiehlt sich eine Privathaftpflichtversicherung oder in speziellen Fällen eine Gebäudehaftpflichtversicherung.

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