Versteigerungen können verschiedene Anlässe haben. Wird eine Immobilie zwangsweise versteigert, kann der Eigentümer seine Schulden nicht mehr bezahlen. Hat er nämlich den Kaufpreis über eine Bank finanziert, kann die Bank die Zwangsversteigerung der Immobilie beantragen, wenn der Eigentümer den Kapitaldienst nicht mehr bewältigen kann.
Daneben gibt es die Teilungsversteigerung zur Auseinandersetzung und Aufhebung einer Gemeinschaft wenn zwei oder mehrere Personen Eigentümer einer Immobilie sind (z.B. Erbengemeinschaft oder Verwertung bei Scheidung) und sich nicht einvernehmlich über die Nutzung oder den Verkauf einigen können. Die dafür notwendigen gerichtlichen Verfahren sind im Wesentlichen gleich.
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Versteigerung von Immobilien
Immobilienversteigerungen erfolgen beim Amtsgericht, in dessen Grundbuchbezirk die Immobilie eingetragen ist. Teils kann im Landesrecht bestimmt sein, dass ein Amtsgericht zentral für mehrere Amtsgerichte die Versteigerungen durchführt. Das dafür maßgebliche Verfahren regelt das Zwangsversteigerungsgesetz. Die Versteigerung selbst führen Rechtspfleger am Amtsgericht durch. Gerichtsvollzieher versteigern nur bewegliche Sachen.
Versteigerungstermine werden an den Gerichtstafeln in den Räumlichkeiten der Amtsgerichte, im Amtsblatt des jeweiligen Bundeslandes und auf Initiative des Gerichts oder der Bank in Zeitungsanzeigen veröffentlicht. Auch gewerbliche Versteigerungskalender geben Hinweise, wo und wann Immobilien in Deutschland versteigert werden. Interessenten sind berechtigt, beim Versteigerungsgericht die Versteigerungsakten einzusehen (§ 42 ZVG). Die darin enthaltenen Grundbuchauszüge und das Verkehrswertgutachten des Gerichts bieten erste Informationen.
In der Versteigerung wird alles mitversteigert, was als „wesentlicher Bestandteil“ fest mit dem Grundstück verbunden ist. Dazu gehören das Gebäude, alle zur Herstellung eingefügten Sachen (Türen, Heizungsanlage, Sanitäreinrichtung), eine Fertiggarage, aber auch der Baumbestand auf dem Grundstück. Mitversteigert wird auch das Zubehör. Zubehör sind bewegliche Sachen (z.B. Einbauküche), die dem wirtschaftlichen Zweck der Immobilie dienen (§ 97 BGB).
Wer eine Immobilie in der Versteigerung erwerben möchte, muss Begriffe wie „geringstes Gebot“, „halber Verkehrswert“ und „70 Prozent-Grenze“ kennen. Sie bezeichnen die Beträge, die der Versteigerer mindestens bezahlen muss, um den Zuschlag zu erhalten. „Bestehen bleibende Rechte“ muss der Erwerber übernehmen (z.B. Wohnrecht, Altenteil).
