Vollmachtloser Vertreter

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Grafik Icon DokumentWird ein Grundstückskaufvertrag beurkundet, ist der Notar verpflichtet, die Identität der Parteien festzustellen. Möchte sich eine Partei im Notartermin durch eine andere Person vertreten lassen, kann sie eine notariell beglaubigte Vollmacht vorlegen. Dann wird der Kaufvertrag mit der Unterschrift des bevollmächtigten Vertreters sofort wirksam.

Ist die Vollmacht hingegen nicht notariell beurkundet, handelt die Person als vollmachtloser Vertreter. Eine dem Vertreter nur mündlich erteilte Vollmacht genügt nicht zur Beurkundung. Andernfalls könnte die Formvorschrift des § 311b BGB, nach der Grundstückskaufverträge stets der notariellen Beurkundung bedürfen, umgangen werden.

Vollmachtloser Vertreter – schwebend unwirksamer Kaufvertrag

Wollen Sie eine Immobilie verkaufen ohne als Eigentümer selbst anwesend zu sein und ohne einen notariell bevollmächtigten Vertreter zu bestellen, ist der beurkundete Kaufvertrag zunächst „schwebend unwirksam“. Er ist sozusagen „in der Schwebe“ und wird erst dann wirksam, wenn derjenige, den der Vertreter vertritt, das Geschäft genehmigt und die Genehmigung dem Vertragspartner zugeht. Um dem Vertrag zur Wirksamkeit zu verhelfen, kann die andere Partei den Vertretenen zur Erklärung über die Genehmigung auffordern. Genehmigt der Vertretene dann nicht innerhalb von zwei Wochen den Vertragsabschluss, gilt seine Genehmigung als verweigert. Der Vertrag ist dann unwirksam (§ 177 BGB).

In der Zeit, in der der Vertrag schwebend unwirksam ist, kann die andere Partei den Vertrag nicht widerrufen. Ein Widerruf kommt allenfalls dann in Betracht, wenn er die fehlende Vertretungsmacht beim Vertragsabschluss nicht gekannt hat und von der Situation faktisch überrascht wird (§ 178 BGB). Verweigert der vertretene Vertragspartner die nachträgliche Genehmigung des Vertragsabschlusses, entstehen dem vollmachtlosen Vertreter keine Verpflichtungen (§ 179 Abs. III BGB). Der Notar wird auf diesen Umstand hinweisen und sollte klarstellen, wer für diesen Fall im Innenverhältnis zwischen den Beteiligten für die Notargebühren verantwortlich sein soll.

Hatte der Vertretene vorher mündlich dem Vertragsabschluss zugestimmt, haftet er im Regelfall auf Kostenersatz. Hatte hingegen der vollmachtlose Vertreter vor Vertragsabschluss nicht auf seine fehlende Vollmacht hingewiesen, haftet er selbst dafür, dass der Vertretene die förmliche Genehmigung erteilt. Für den Fall, dass dieser die Genehmigung verweigert, haftet er damit auf Kostenersatz.

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