Vollmachten spielen bei Immobilienkaufverträgen eine besondere Rolle. Eine Vollmacht kann grundsätzlich formlos, also auch mündlich, erteilt werden. Da Immobilienkaufverträge nach § 311 b BGB der Beurkundungspflicht durch einen Notar unterliegen, muss nach Sinn und Zweck dieser Vorschrift auch die Vollmacht, durch die der Eigentümer einen Dritten zur Beurkundung des Kaufvertrages bevollmächtigt, notariell beurkundet werden.
Die Vollmacht ist auch allein schon deshalb unabdingbar, als die Vollziehung des Grundstückkaufvertrages im Grundbuch nur erfolgen darf, wenn die zur Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden (§ 29 GBO). Der Notar hat vor der Beurkundung zudem den Umfang der Vertretungsmacht zu prüfen. Dies kann er nur, wenn ihm die Urschrift der Vollmacht vorgelegt wird. Ist für den Notar erkennbar, dass die Vollmacht unzureichend ist oder eine Genehmigung durch den Vollmachtgeber ausgeschlossen erscheint, ist er verpflichtet, die Beurkundung abzulehnen.
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Vollmachtsurkunde und Notartermin
Die dem Notar vorgelegte Vollmachtsurkunde ist der Niederschrift der Kaufvertragsurkunde in Urschrift oder beglaubigter Abschrift beizufügen (§ 12 BeurkG). Kann der Vertreter im Notartermin keine notarielle Vollmachtsurkunde vorlegen, handelt er als Vertreter ohne Vertretungsmacht. Dann bleibt der notarielle Kaufvertrag so lange in der Schwebe, bis er durch den Eigentümer persönlich beim Notar genehmigt (§ 184 BGB). Die andere Vertragspartei kann den Vollmachtgeber zur Erklärung über die Genehmigung auffordern. Wenn die Genehmigung dann nicht innerhalb von zwei Wochen erklärt, gilt sie als verweigert und der Vertrag ist endgültig unwirksam. Für den Vollmachtgeber entstehen aus der Beurkundung keine Verpflichtungen.
Deshalb schuldet er auch dem Notar keine Gebühren. Soweit eine Vertragspartei darauf vertrauen durfte, dass der Vertreter den Kaufvertrag beurkunden durfte, ist der Vertreter schadensersatzpflichtig und hat gegebenenfalls die entstandenen Notargebühren zu übernehmen. Auch sonstige Anträge, nach deren Maßgabe Eintragungen beim Grundbuchamt vorgenommen werden sollen, bedürfen der Vollmacht und Vorlage einer Vollmachtsurkunde, wenn der Eigentümer eine andere Person dazu bevollmächtigen möchte (§§ 29, 30 GBO).
Der Vollmachtgeber kann eine erteilte Vollmacht jederzeit widerrufen und kann die Rückgabe der Vollmachtsurkunde fordern (§ 175 BGB). Weigert sich der Dritte, die Vollmachtsurkunde zurückzugeben, kann der Vollmachtgeber zu seinem eigenen Schutz die Kraftloserklärung der Vollmachtsurkunde in die Wege leiten (§ 176 BGB). Die Kraftloserklärung erfolgt durch öffentliche Bekanntmachung. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk der Vollmachtgeber wohnt. Im eigenen Interesse sind alle an Grundstückskaufverträgen beteiligten Parteien gut beraten, eventuelle Bevollmächtigungen schriftlich in einer Vollmachtsurkunde zu dokumentieren.
