Eine vollstreckbare Urkunde ist eine Urkunde, aus der der in der Urkunde bezeichnete Gläubiger gegen den bezeichneten Schuldner die Zwangsvollstreckung betreiben kann (§ 794 ZPO). Jede Zwangsvollstreckungsmaßnahme erfordert eine vollstreckbare Urkunde (vollstreckbarer Titel). Damit ist Selbstjustiz verboten. In einer vollstreckbaren Urkunde wird hoheitlich festgestellt, dass dem Gläubiger ein bestimmtes Recht zusteht.
Geht es um den Verkauf von Immobilien, unterwirft sich der Erwerber im notariell beurkundeten Kaufvertrag der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen. Damit ist auch der notarielle Kaufvertrag eine vollstreckbare Urkunde, sie enthält eine sogenannte Zwangsvollstreckungsunterwerfung.
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Zahlt der Erwerber nicht fristgerecht den Kaufpreis, kann der Verkäufer aufgrund des Kaufvertrages die Zwangsvollstreckung gegen den Erwerber betreiben und den Kaufpreis beitreiben. Der Vorteil ist, dass der Verkäufer den Käufer nicht mehr auf Zahlung des Kaufpreises verklagen muss. Vielmehr kann er aufgrund der vollstreckbaren Urkunde sofort die Zwangserstreckung in das gesamte Vermögen des Käufers betreiben.
Vollstreckbare Urkunde und vermietete Immobilie
Ist die Immobilie beim Verkauf noch vermietet und zieht der Mieter nicht vereinbarungsgemäß aus, muss der Verkäufer den Mieter auf Räumung verklagen. Der Kaufvertrag selbst ist keine vollstreckbare Urkunde, um den Mieter aus der Wohnung zu räumen.
Auch ein zwischen den Parteien vereinbarter Aufhebungsvertrag sowie die eventuell notariell beurkundete Erklärung des Mieters, er werde die Wohnung räumen, stellen keine vollstreckbaren Titel dar (§ 794 I Nr. 5 ZPO). Vielmehr ist der Eigentümer als Vermieter darauf angewiesen, gegen den Mieter ein Räumungsurteil zu erwirken und aus diesem Urteil als vollstreckbare Urkunde die Zwangsräumung zu betreiben. Übernimmt der Erwerber den Mietvertrag und kündigt das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, ist auch er darauf angewiesen, den Mieter auf Räumung zu verklagen und aus dem Räumungsurteil zu vollstrecken.
