Vorfälligkeitsentschädigung ist diejenige Entschädigung, die ein Kreditnehmer der Bank zahlen muss, wenn er sein Hypothekendarlehen vorzeitig kündigt. Will ein Eigentümer seine Immobilie verkaufen, kann es sein, dass dieses Thema relevant wird.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung entfällt nur dann, wenn der Hypothekendarlehensvertrag nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt wird (§ 489 Abs. I Nr. 2 BGB). Teils erweisen sich aber auch die Widerrufsbelehrungen der Banken als fehlerhaft, mit der Konsequenz, dass der Darlehensnehmer den Kreditvertrag widerrufen und das Hypothekendarlehen zurückzahlen kann, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
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Vor Ablauf von zehn Jahren steht dem Darlehensnehmer nur ausnahmsweise ein Kündigungsrecht zu, wenn er ein berechtigtes Interesse vorträgt und seit der Auszahlung des Darlehens sechs Monate vergangen sind (§ 490 Abs. II BGB). Als berechtigtes Interesse erkennt das Gesetz ausdrücklich an, wenn der Darlehensnehmer seine Immobilie verkaufen möchte. Ob er sich dazu aus privaten oder beruflichen Gründen veranlasst sieht, spielt keine Rolle. Kündigt er, hat die Bank Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. II S. 3 BGB).
Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung
Will der Darlehensnehmer im Hinblick auf ein sinkendes Hypothekenzinsniveau im Einvernehmen mit der Bank sein Darlehen vorzeitig umschulden, muss er kalkulieren, inwieweit eine Vorfälligkeitsentschädigung den Zinsvorteil möglicherweise zunichte macht. Da er sich nicht auf ein vom Gesetz anerkanntes berechtigtes Interesse berufen kann, muss er in diesem Fall mit einer deutlich höheren Vorfälligkeitsentschädigung rechnen (BGH Urteil v. 3.5.2003, XI ZR 226/02). Wenn Sie eine mit einer Grundschuld belastete Immobilie verkaufen (z.B. Buchgrundschuld) wollen, müssen Sie sich mit dem Thema immer auseinander setzen, da Sie eine Löschungsbewilligung benötigen um lastenfrei übertragen zu können.
Das Gesetz regelt nicht, wie die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen ist. Der Bundesgerichtshof hat dazu aber Leitlinien erarbeitet (BGH, Urteile vom 1.7.1997, XI ZR 197/96, 267/96). Da darin nur die Rahmenbedingungen vorgegeben werden, haben Banken einen gewissen Gestaltungsspielraum. Nach einer Untersuchung der Verbraucherzentrale Bremen im Jahr 2013 sind die Vorfälligkeitsberechnungen vieler Banken intransparent und fallen in 40 % der Fälle unverhältnismäßig hoch aus.
Soweit die Refinanzierungskosten zu Grunde gelegt werden, berechnet sich die Vorfälligkeitsentschädigung danach, wieviel Geld der Bank verloren geht, wenn sie das vom Kreditnehmer zurückgezahlte Geld neu in Wertpapiere anlegt. Geht die Bank nach der Zinsverschlechterungsmethode vor, ist darauf abzustellen, inwieweit die Bank den Betrag im Hinblick auf das aktuelle Zinsniveau wieder erneut verleihen kann.
Beispiel
Der Darlehensnehmer hat einen Zinssatz von 3,5 % vereinbart. Kann die Bank nach der Kündigung den zurück gezahlten Darlehensbetrag nur zu 1,5 % anlegen oder neu verleihen, hat sie einen Schaden von 2 %, den sie als Vorfälligkeitsentschädigung einfordern kann.
