Verträge sind verpflichtend. Ein Kaufinteressent kann einen Maklervertrag nur ausnahmsweise widerrufen, wenn er den Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume des Immobilienmaklers oder unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen hat. Der Makler ist im eigenen Interesse verpflichtet, den Interessenten über sein Widerrufsrecht und die Widerrufsfrist zu informieren. Unterlässt er die Information, riskiert er seinen Provisionsanspruch. Umgekehrt darf ein Interessent auch nur dann eine zielführende Dienstleistung des Maklers erwarten, wenn er gewisse, vom Gesetz vorgegebene Formalitäten respektiert.
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Ausnahme: Widerrufsrecht
Ein Widerrufsrecht besteht ausnahmsweise, wenn der Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wird. Kommen Makler und Interessent am Ort des Verkaufsobjekts erstmals zusammen, handelt es sich um einen „außerhalb der Geschäftsräume geschlossenen Vertrag“ (§ 312b BGB). Kommt der Maklervertrag unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmittel (Telefonat, E-Mail, SMS, Brief, Telefax) zustande, handelt es sich um einen Fernabsatzvertrag (§ 312c BGB). In diesen Fällen kann ein Interessent innerhalb einer Widerrufsfrist von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen den Maklervertrag widerrufen (§ 356 BGB). Voraussetzung dafür ist, dass ihn der Makler über dieses Widerrufsrecht informiert hat. Ist dies nicht der Fall, erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem Vertragsabschluss.
Widerrufsfrist
Die Widerrufsfrist von 14 Tagen beginnt ab dem Tag des Vertragsabschlusses, setzt jedoch den Erhalt der Widerrufsbelehrung auf einem dauerhaften Datenträger (z.B. E-Mail, Telefax, Brief) voraus, der es dem Interessenten ermöglicht, die an ihn gerichtete Erklärung dauerhaft und jederzeit zugänglich aufzubewahren. Es genügt also nicht, die Belehrung auf einer Website zur Verfügung zu stellen, auch wenn der Interessent sie von dort abspeichern oder ausdrucken kann.
Das Widerrufsrecht erlischt, wenn der Makler seine Dienstleistung vollständig erbracht hat, er mit der Ausführung erst begonnen hatte, nachdem der Interessent dazu seine ausdrückliche Zustimmung gegeben und zugleich bestätigt hatte, dass er sein Widerrufsrecht verliert, wenn der Makler seine Dienstleistung erbracht hat (§ 356 Abs. IV BGB).
Wertersatz
Hat der Interessent sein Widerrufsrecht ausgeübt, entfällt der Provisionsanspruch des Maklers. Der Makler kann aber Wertersatz fordern, wenn er seine Leistung bereits erbracht und ein Objekt erfolgreich vermittelt hat. Voraussetzung ist, dass beide Parteien einig waren, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist für den Interessenten tätig wird. Der Wertersatz orientiert sich an der marktüblichen angemessenen Vergütung, die der Makler für die Vermittlung verlangen kann (BGH III ZR 124/13).
Um die für den Makler bestehenden Risiken zu vermeiden, muss der Interessent bestätigen,
- dass er über sein Widerrufsrecht und
- die Widerrufsfrist belehrt wurde,
- er für den Fall des Widerrufs Wertersatz leisten muss und
- er den Makler beauftragt hat, bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist mit seiner Dienstleistung zu beginnen und
- er für den Fall der erfolgreichen Vermittlung und der Nichtausübung seines Widerrufsrechts eine in der Höhe festgelegte Maklerprovision zahlen muss,
