Die Wohnfläche einer Immobilie ist eine zentrale Information in jedem Verkaufsexposé. Die Wohnfläche ist ein wertbildender Faktor, nach dem sich mithin der Kaufpreis bemisst. Gleiches gilt, wenn die Wohnung vermietet ist oder vermietet werden soll. Wenn die Wohnfläche mit einem ortsüblichen Kaufpreisfaktor oder Neubaufaktor multipliziert wird (z.B. 100 m² x 1.800 €/m²), ergibt sich ein Ansatzpunkt zur Bemessung des Kaufpreises. Wollen Sie also Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten, spielt die Wohnfläche eine nicht unwesentliche Rolle.
Fehler können Gewährleistungsansprüche von Käufern oder Mietern begründen. Im Idealfall ergeben sich die Wohnflächenmaße aus den Grundrisszeichnungen und Bauplänen des Objekts. Gewisse Toleranzen werden zugestanden. Das Problem ist oft, wie die Wohnfläche korrekt zu berechnen ist. Fehlerquellen ergeben sich dann, wenn alle Grundflächen voll angerechnet oder auch Räume erfasst werden, die nicht als Wohnräume gelten. Es empfiehlt sich, in Immobilienkaufverträgen allenfalls unverbindliche ci.-Angaben zu machen oder auf die Grundrisszeichnungen zu verweisen.
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Wohnflächenverordnung
Orientierungsmaßstab ist mithin die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sofern die Rohbaumaße zu Grunde gelegt werden, sind alle Grundflächen um den Putzabschlag in Höhe von 3 % zu kürzen. Üblich ist eher die Wohnflächenberechnung nach Fertigmaßen, d.h. nach den lichten Maßen zwischen den Wänden ohne Berücksichtigung von Wandverkleidungen und Heizkörpern. Flächen von mindestens 0,1 m² für Schornsteine oder freistehende Pfeiler sowie die Flächen für Treppen mit mehr als 3 Stufen und die dazugehörigen Treppenabsätze sind abzuziehen. Hinzuzurechnen sind Flächen von Fenstern und offenen Wandnischen, wenn diese bis zum Fußboden hinunterreichen und tiefer als 13 cm sind. Gleiches gilt für Erker und Wandschränke mit einer Grundfläche von mindestens 0,5 m² und Bereiche unter Treppen, die mindestens 2 m hoch sind.
Wohnräume werden mit dem vollen Quadratmetermaß erfasst, wenn sie gerade Wände haben. Räume mit schrägen Wänden müssen eine lichte Höhe von mindestens 2 m aufweisen. Räume mit einer Höhe von einem bis unter 2 m dürfen nur zur Hälfte und Räume mit einer Höhe von unter 1 m überhaupt nicht zur Anrechnung kommen. Reine Nutzräume (Keller, Hobbyraum im Keller, Garage, Waschküche, Fahrradkeller), gehören nicht zur Wohnfläche. Bei Balkonen, Loggien Dachgärten und Terrassen kommt es auf den Wohnwert an.
Ein Balkon zur Hauptverkehrsstraße unterliegt überhaupt nicht der Anrechnung, eine unruhig gelegene Dachterrasse kann bis zu einem Viertel und ein Balkon mit überdurchschnittlichem Nutzwert (Südseite) können bis zur Hälfte angerechnet werden. Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten abgeschlossene Räumlichkeiten werden mit ihrer Fläche zur Hälfte angerechnet (§ 4 WFlV).
