Wer als Verkäufer einer Immobilie gegenüber dem Käufer eine bestimmte Eigenschaft der Immobilie „zusichert“, haftet auf Schadenersatz, wenn sich herausstellt, dass die zugesicherte Eigenschaft fehlt.
Zugesicherte Eigenschaften im Kaufvertrag
Der in Immobilienkaufverträgen regelmäßig vereinbarte Gewährleistungsausschluss „gekauft wie gesehen“ oder „gekauft wie besichtigt“, kann den Verkäufer von seiner Haftung für eventuelle Mängel der Immobilie nicht entlasten, wenn er eine Eigenschaft zugesichert hat. Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag erfasst allenfalls offensichtliche Mängel der Immobilie (z.B. sichtbare Risse in der Fassade).
Er greift aber nicht, wenn der Verkäufer dem Käufer eine bestimmte Eigenschaft der Immobilie zugesichert hat. Er hat dann eine Beschaffenheitsgarantie übernommen. Beispiel: Der Verkäufer einer Berliner Immobilie sichert dem Erwerber ausdrücklich zu, dass die Immobilie voll erschlossen ist und keine Erschließungskosten mehr zu erwarten sind.
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Wann ist eine Eigenschaft zugesichert?
Eine Eigenschaft gilt als zugesichert, wenn der Verkäufer entweder ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten dem Käufer zu erkennen gibt, dass er für den Bestand der betreffenden Eigenschaft einstehen will. Unter „Eigenschaften“ werden alle tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse der Immobilie verstanden, die wegen ihrer Art und Dauer nach der Verkehrsanschauung für ihre Wertschätzung von Bedeutung sind.
Sichern Sie für Ihr Objekt in Berlin zum Beispiel eine Vollvermietung zu, so haften Sie auch dafür, dass dies zum Zeitpunkt der Übergabe so ist. Wir als Berliner Makler raten regelmäßig davon ab konkrete Zusicherungen in den Kaufvertrag aufzunehmen. Dies sollte wirklich nur geschehen, wenn beide Vertragsparteien sich vollumfänglich über die möglichen Konsequenzen bewusst sind.
Was passiert, wenn die zugesicherten Eigenschaften fehlen?
Wollen Sie eine Immobilie verkaufen und nach Vertragsabschluss stellt sich heraus, dass die zugesicherten Eigenschaften fehlen, liegt ein Mangel vor. Der Käufer kann den Verkäufer auffordern, den Mangel zu beseitigen. Alternativ kann der Käufer den Kaufpreis herabsetzen und bei schwerwiegenden Mängeln vom Kaufvertrag zurücktreten.
Hat der Verkäufer Eigenschaften im Kaufvertrag zugesichert, kann der Erwerber einen über den reinen Sachmangel hinausgehenden Schaden als Schadenersatz geltend machen. Der Immobilienverkäufer haftet auf Schadenersatz. Beispiel: Die Immobilie erweist sich entgegen der Zusicherung des Verkäufers als Denkmalschutzobjekt. Der Käufer kann den über die normale Dacheindeckung hinausgehenden zusätzlichen Kostenaufwand für das schiefergedeckte Dach ersetzt verlangen.
Fazit
Wer Eigenschaften zusichert, muss vermeiden, „Angaben ins Blaue“ zu machen und sich nicht dazu verleiten lassen, dem Kaufinteressenten eine Zusicherung über die Immobilie zu machen, für die es keine gesicherte Grundlage gibt. Werbende Aussagen sind das eine, vertragliche Absprachen das andere.
