Zwangshypothek

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Grafik Icon Haus Grundstück Immobilie an KetteHypotheken sind Grundpfandrechte. Sie sichern Kreditforderungen ab und beruhen auf der Vereinbarung zwischen Gläubiger und Schuldner. Der durch eine Hypothek oder Grundschuld abgesicherte Kredit erlaubt dem Gläubiger den Zugriff auf die belastete Immobilie. Werden solche Forderungen gegen den Willen des Schuldners im Rahmen einer Zwangsvollstreckung betrieben, spricht man von einer Zwangshypothek. Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, müssen Sie sich immer mit dem Inhalt der Zwangshypotheken auseinandersetzen.

Zwangshypotheken auf Immobilien sichert Forderungen dinglich ab

Auch das Vollstreckungsrecht kennt die Hypothek als Sicherungsmittel. Hat der Gläubiger gegen einen Schuldner eine titulierte Forderung erwirkt (z.B. Zahlungsurteil, Vollstreckungsbescheid) oder besteht eine öffentlich-rechtliche Forderung, kann auf dem Schuldner gehörenden Immobilien eine Zwangssicherung im Grundbuch eintragen werden. Der Antrag ist mit den entsprechenden Nachweisen des Gläubigers beim Grundbuchamt zu stellen.

Zwangshypotheken sind Sicherungshypotheken

Die Zwangshypothek ist begrifflich eine Sicherungshypothek (§1184 BGB), die im Grundbuchblatt des Schuldners auf Antrag des Gläubigers einzutragen ist. Sie unterscheidet sich nur dadurch, dass sie nicht vertraglich vereinbart, sondern im Wege der Zwangsvollstreckung zur Eintragung kommt. Der Forderungsinhaber wird damit dinglich gesichert. Alle Rechte, die nach der Zwangshypothek im Grundbuch eingetragen werden, gehen der Sicherungshypothek im Rang nach. Besteht ein Grundstück eines Eigentümers aus mehreren eigenständigen Parzellen, können alle Grundstücksteile zwar durch eine Gesamthypothek belastet werden, Zwangshypotheken können aber nicht als Gesamthypothek begründet werden (§ 867 Abs. II ZPO).

Zwangshypotheken ermöglichen die Zwangsversteigerung

Die Sicherung wird im Grundbuch eingetragen, setzt allerdings eine Forderung von wenigstens 750 € voraus (§ 866 Abs. III ZPO). Weitere Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch ist, dass der Gläubiger seine persönliche Forderung gegen den Grundstückseigentümer hat titulieren und mit einer Vollstreckungsklausel hat versehen lassen. „Titulieren“ bedeutet, dass der Gläubiger seine Forderungen hat gerichtlich feststellen lassen oder der Schuldner die Forderung in einer notariellen Urkunde anerkannt hat. Will der Gläubiger aus der Zwangshypothek gegen den Schuldner vorgehen, muss er allerdings eine ganze Reihe von Formalien beachten.

Vorteile des Gläubigers durch eintragen einer Zwangshypothek

Der Forderungsinhaber erreicht zwar mit der eingetragenen Zwangshypothek noch nicht unmittelbar die Befriedigung seiner Forderung. Dennoch kommt er mit der Eintragung in den Genuss einer Reihe von Vorteilen. Überblick: …

  • Er wird Beteiligter in einer eventuell von anderen Gläubigern betriebenen Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Objekts;
  • Er erhält einen Anteil am Versteigerungs- oder Verwaltungserlös der Immobilien, falls dessen Höhe eine Befriedigung dieses Rechts noch erlaubt;
  • Eine eingetragene Zwangshypothek ermöglicht es selbst die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung zu betreiben. Dazu benötigt er allerdings zusätzlich einen Duldungstitel. Der Gläubiger kann dazu den Schuldner auffordern, ihm freiwillig eine vollstreckbare notarielle Urkunde zu überreichen (§ 795 Abs. I Nr. 5 ZPO), andernfalls kann er ihn auf Duldung verklagen um seine vollstreckbaren Forderungen durchsetzen.
  • Er erlangt ein Ablösungsrecht, sobald und solange ein im Grundbuch vorrangig eingetragener Gläubiger Zahlung aus dem Grundstück verlangt (§§ 268, 1150 BGB).
  • Er kann den freihändigen Verkauf des Grundstücks verhindern, solange der Eigentümer nicht die gesicherte Forderung bezahlt oder sich wenigstens mit dem Gläubiger über eine Abfindung einigt.
  • Der Gläubiger kann vom Eigentümer verlangen, dass dieser eine vorrangige oder gleichrangige Hypothek löschen lässt, wenn diese Hypothek sich in eine Eigentümerhypothek (Eigentümergrundschuld) gewandelt hat (§ 1179a BGB).

Details zur Zwangsvollstreckung aus der Zwangshypothek

Aus der Zwangshypothek kann der Gläubiger dann jederzeit die Zwangsversteigerung betreiben oder das Grundstück unter Zwangsverwaltung stellen.

Beispiel: Das Finanzamt greift wegen bestehender Steuerschulden auf das Grundstück des Steuerbürgers zu und lässt zur Sicherung der Steuerforderung eine Zwangshypothek eintragen. Ein solchermaßen gesicherter Gläubiger hat das Recht, die Forderung eines vorrangig eingetragenen Gläubigers abzulösen und sich dadurch eine bessere Rangstelle zu sichern. Steht im Grundbuch eine Eigentümergrundschuld, kann der Gläubiger verlangen, dass der Eigentümer die Grundschuld löscht. Da der durch die Zwangshypothek gesicherte Gläubiger im Rang vorrückt, hat er wesentlich bessere Karten als wenn er nachrangig agieren müsste.

Will der Eigentümer seine Immobilie verkaufen, kann er dies nur, wenn er das Grundstück lastenfrei übergibt. Der eingetragene Gläubiger der Zwangshypothek wird den Verkauf daher davon abhängig machen, dass seine Forderung bezahlt wird. Er ist insoweit im Vorteil, als er seine Sicherungshypothek auch noch an aussichtsloser Rangstelle als Druckmittel verwenden kann. Ist der Schuldner nur als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen (z.B. Erbengemeinschaft, Ehepaar), kommt die Eintragung einer Zwangshypothek nicht in Betracht. In diesem Fall kann der Gläubiger nur den Miteigentumsanteil pfänden und die Auseinandersetzung der Gemeinschaft und damit letztlich die Teilungsversteigerung betreiben.

Zwangshypothek als Bauhandwerker eintragen lassen

Eine besondere Ausprägung findet die Zwangshypothek in der Bauhandwerkersicherungshypothek (§ 648 BGB). Als Bauhandwerkersicherungshypothek bezeichnet man diejenige Hypothek, die ein Unternehmer eines Bauwerkes oder eines einzelnen Teiles eines Bauwerkes für seine Forderung aus dem Werkvertrag an dem Baugrundstück des Bestellers (in der Regel der Eigentümer des Objekts) eintragen lassen kann. Die Sicherungshypothek entsteht also nicht durch Vereinbarung, sondern durch Erfüllung eines gesetzlichen Tatbestandes, bei dem der Besteller mit einer Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Unternehmer in Verzug kommt. Nicht nur der Bauunternehmer, sondern jeder Handwerker, der ein einzelnes Gewerk am Bau ausführt, sowie der ausführende Architekt, kann seine Forderungen so absichern lassen. Für Planungsingenieure und planende Architekten besteht diese Möglichkeit allerdings nicht.

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