Zwangshypothek

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Grafik Icon Haus Grundstück Immobilie an KetteHypotheken sind Grundpfandrechte. Sie sichern Kreditforderungen ab und beruhen auf der Vereinbarung zwischen Gläubiger und Schuldner. Der durch eine Hypothek oder Grundschuld abgesicherte Kredit erlaubt dem Gläubiger den Zugriff auf die belastete Immobilie. Auch das Vollstreckungsrecht kennt die Hypothek als Sicherungsmittel.

Hat der Gläubiger gegen einen Schuldner eine titulierte Forderung erwirkt (z.B. Zahlungsurteil, Vollstreckungsbescheid) oder besteht eine öffentlich-rechtliche Forderung, kann der Gläubiger auf einem dem Schuldner gehörenden Grundstück eine Zwangshypothek im Grundbuch eintragen lassen. Die Zwangshypothek ist eine Sicherungshypothek (§1184 BGB). Sie unterscheidet sich nur dadurch, dass sie nicht vertraglich vereinbart, sondern im Wege der Zwangsvollstreckung erworben wird. Der Gläubiger wird damit dinglich gesichert.

Zwangshypothek – Zwangsversteigerung und -verwaltung

Aus der Zwangshypothek kann der Gläubiger dann jederzeit die Zwangsversteigerung betreiben oder das Grundstück unter Zwangsverwaltung stellen.

Beispiel: Das Finanzamt greift wegen bestehender Steuerschulden auf das Grundstück des Steuerbürgers zu und lässt zur Sicherung der Steuerforderung eine Zwangshypothek eintragen. Ein solchermaßen gesicherter Gläubiger hat das Recht, die Forderung eines vorrangig eingetragenen Gläubigers abzulösen und sich dadurch eine bessere Rangstelle im Grundbuch zu sichern.

Steht im Grundbuch eine Eigentümergrundschuld, kann der Gläubiger verlangen, dass der Eigentümer die Grundschuld löscht. Will der Eigentümer seine Immobilie verkaufen, kann er dies nur, wenn er das Grundstück lastenfrei übergibt. Der eingetragene Gläubiger der Zwangshypothek wird den Verkauf daher davon abhängig machen, dass seine Forderung bezahlt wird.

Er ist insoweit im Vorteil, als er seine Zwangshypothek auch noch an aussichtsloser Rangstelle als Druckmittel verwenden kann. Ist der Schuldner nur als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen (z.B. Erbengemeinschaft, Ehepaar), kommt die Eintragung einer Zwangshypothek nicht in Betracht.

In diesem Fall kann der Gläubiger nur den Miteigentumsanteil pfänden und die Auseinandersetzung der Gemeinschaft und damit letztlich die Teilungsversteigerung betreiben.

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