Makler­provision

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und einen Immobilienmakler damit beauftragen, haben Sie dafür gute Gründe. Die Maklerprovision spielt dabei eher eine untergeordnete Rolle, denn in mehreren Bundesländern, wie zum Beispiel in Berlin und Brandenburg, wird die Maklerprovision ausschließlich vom Käufer getragen.

Der Verkäufer traut dem Immobilienmakler in Berlin offensichtlich eher zu, erfolgreich genau denjenigen Käufer zu vermitteln, der bereit ist, einen Kaufvertrag abzuschließen, oder dem Käufer genau dasjenige Objekt zu vermitteln, dass er kaufen möchte.

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Fragen rund um die Maklerprovision

Dass der Makler nicht umsonst arbeiten kann und eine Maklerprovision fordert, versteht sich von selbst. Die Frage ist, wer den Makler beauftragen muss und wer zahlt eigentlich die Maklerprovision? Muss der Eigentümer, der seine Immobilie verkaufen will, oder der Käufer die Provision tragen; und wie hoch ist eigentlich die Maklerprovision? Unter welchen Voraussetzungen wird die Maklerprovision fällig, wie wird die Höhe der Provision bestimmt, kann ich vielleicht mit dem Makler über die Maklerprovision verhandeln, kann man die Maklerprovision umgehen und wann wird sie letztlich fällig? All diese Fragen rund um Maklerprovisionen sind zentrale Themen des Maklerrechts.

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Makler Provisionsanspruch – Was sagt das Gesetz?

Der Maklervertrag ist in §§ 652 ff des Bürgerlichen Gesetzbuches nur rudimentär beschrieben. Demnach ist die Maklerprovision das Honorar, das ein Immobilienmakler für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages oder für die Vermittlung eines solchen Vertrages erhält. Der Gesetzgeber begnügt sich also damit festzustellen, dass für den Fall der erfolgreichen Vermittlungstätigkeit eines Maklers eine Provision zu zahlen ist. Das Gesetz spricht vom „Mäklerlohn“. Üblich sind auch andere Bezeichnungen wie Maklerprovision, Courtage, Maklergebühr oder Maklerlohn. Die Bezeichnung der Maklerprovision oder Maklercourtage ist unerheblich. Entscheidend ist, dass dem Makler eine Leistung übertragen wurde, für die er eine Honorierung erwarten darf.

Maklerprovision – Wer zahlt?

Provisionspflichtig ist je nach Vereinbarung entweder nur der Käufer, der Verkäufer oder anteilig beide. Soweit der Eigentümer oder der Käufer keine Provisionsvereinbarung mit dem Makler getroffen haben, hat der Makler dennoch einen Provisionsanspruch, wenn die Maklertätigkeit den „Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist“. Allein die Tatsache, dass der Makler gewerblich tätig ist, begründet die Vermutung, dass er nicht umsonst arbeitet und seine Tätigkeit im Erfolgsfall provisionspflichtig ist. Wendet sich ein Kaufinteressent aufgrund einer Anzeige an einen Makler, darf er davon ausgehen, dass der Makler nur für den Verkäufer tätig ist.

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Die bloße Kontaktaufnahme mit dem Makler begründet noch kein Auftragsverhältnis mit dem Kaufinteressenten. Auch die bloße Übersendung eines Exposés mit einem Hinweis auf die bei Vermittlungserfolg fällige Maklerprovision begründet noch keinen Provisionsanspruch. Vielmehr muss der Makler mit dem Kaufinteressenten eine ausdrückliche Provisionsvereinbarung treffen; die Parteien können die Maklerprovision verhandeln. Besichtigt der Interessent eine vom Makler angebotene Immobilie und akzeptiert dessen Geschäftsbedingungen, kommt der Maklervertrag auch stillschweigend durch „schlüssiges“ Handeln zustande.

Die Gerichte stellen dazu die Kontrollfrage und prüfen, ob der Immobilienmakler auch ohne Provision tätig geworden wäre (BGH NJW 1981, 1444). Bestreitet der Käufer die Provisionspflicht, muss er darlegen und beweisen, dass die Unentgeltlichkeit mit dem Makler abgesprochen war. Im Regelfall ist somit die Tätigkeit des Maklers stets provisionspflichtig.

Überblick: Maklerprovisionen nach Bundesländern

Tabelle: Stand 3.2018, alle Angaben inkl. 19 % MwSt

Es ist regional sehr unterschiedlich, wer welche Provision zahlt. Je nach Region zahlt entweder der Käufer die Maklercourtage alleine, oder der Verkäufer zahlt alleine, oder die Provision wird zu gleichen oder unterschiedlichen Prozentsätzen zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt. In Berlin und Brandenburg (7,14 %) sowie Hamburg (6,25 %) und Bremen (5,95 %), zahlt ausschließlich der Käufer einer Immobilie die Maklerprovision.

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In Bayern, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen teilen sich der Verkäufer und der Käufer die Provision und zahlen jeweils 3,57 %. In Mecklenburg- Vorpommern zahlt der Verkäufer in der Regel 2,38 % und der Käufer 3,57 % Provision. Die vom Verkäufer zu zahlende Provision wird in der Maklersprache gerne als Innenprovision bezeichnet, die des Käufers als Außenprovision. Wenn zum Beispiel in Berlin eine Innenprovision beim Immobilienverkauf gewollt ist, muss bis ausdrücklich geregelt werden. Das Bestellerprinzip, nach dem der Vermieter, der den Immobilienmakler für die Vermittlung eines Mietinteressenten beauftragt und demzufolge ausschließlich die Maklerprovision trägt, gilt nur im Wohnungsmietrecht, nicht aber beim Hauskauf bzw. Hausverkauf.

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Die Provisionsvereinbarung mit dem Makler

Es gibt in Deutschland keine Gebührenordnung für Immobilienmakler. Beim Maklervertrag herrscht weitgehend Vertragsfreiheit. Haben der Kunde und der Makler im Maklervertrag keine individuelle Provisionsvereinbarung getroffen, ist nach § 653 die örtlich „übliche“ Provision zu zahlen. Eine Orientierungshilfe bieten die in dem jeweiligen Bundesland “marktüblichen” Regelungen. In Berlin und Brandenburg sind bis zu 7,14 % üblich. Unverhältnismäßig hohe Courtagen (BGH, Az. V ZR 260/90: z.B. Das Doppelte von dem, was üblich ist) sind sittenwidrig und können durch Gerichtsurteil entsprechend herabgesetzt werden.

Verhandlungsspielraum kann sich aus Sicht des Verkäufers dann ergeben, wenn die Immobilie schnell veräußerbar oder aus Sicht des Käufers nur schwierig zu verkaufen ist.

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Die Maklergebühren bemessen sich also nicht nach festen Sätzen. Die Maklercourtage ist dann am Maßstab der allgemeinen Verkehrsanschauung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu ermitteln. Dabei ist auf örtliche Besonderheiten abzustellen (OLG Frankfurt NJW-RR 2000, 60). Genauere Auskünfte zur marktüblichen Provision erteilt im Einzelfall auch die Industrie- und Handelskammer oder der Maklerverband vor Ort.

Maklercourtage – Die üblichen Provisionssätze

Die üblichen Provisionshöhen bewegen sich in Deutschland allgemein zwischen 3 bis 6 Prozent des im Kaufvertrag beurkundeten Wertes. Die gesetzliche Mehrwertsteuer in Höhe von 19 % ist hinzuzurechnen, so dass die Bruttoprovision beim Immobilienverkauf 3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises beträgt. In Berlin und Brandenburg beträgt die übliche und allein vom Käufer zu entrichtende Maklerprovision 7,14 % (incl. Mehrwertsteuer) des im Kaufvertrag beurkundeten Betrages.

Im Einzelfall können der Verkäufer und der Makler auch eine Mehr- oder Übererlösklausel für die Vermittlungstätigkeit des Maklers vereinbaren. Dann erhält der Makler den über einen zuvor festgelegten Betrag hinaus erzielten Kaufpreis oder ein Bruchteil davon als Maklerprovision (BGH IV ZR 35/93).

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Maßgeblich für die Höhe der Courtage ist der beurkundete Kaufvertrag und der Maklervertrag. Die Parteien sollten sich davor hüten, im notariellen Kaufvertrag einen geringeren Preis zu vereinbaren, mit der Absicht, dadurch einen geringeren Ansatz für die Höhe der Grunderwerbsteuer und Maklerprovision zu begründen. Einerseits ist ein solcher Kaufvertrag nichtig (§ 311b BGB), da die Absprache, einen Teil des Kaufpreises anderweitig zu entrichten, nicht beurkundet ist, andererseits riskieren Eigentümer und Käufer, sich wegen Steuerbetrugs strafbar zu machen.

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Vorteile und Nachteile der Maklerprovision beim Immobilienverkauf

Trägt allein der Käufer die Maklerprovision, hat der Verkäufer den Vorteil, dass er sein Objekt verhältnismäßig günstiger anbieten kann, weil er selbst keine Provision zahlt und diese deshalb auch nicht in den Angebotspreis einrechnen muss. Für den Käufer ist die alleinige Provisionspflicht insoweit nachteilig, als Banken die Kaufnebenkosten meist nicht mitfinanzieren. Da der Käufer die Maklerprovision damit aus seinem Eigenkapital bezahlen muss schmälert dies seine Liquidität.

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Während ein Verkäufer sein Objekt auch eigenständig ohne einen Maklervertrag verkaufen kann, ist ein Käufer aber meist darauf angewiesen, auf einen Makler zurückzugreifen, wenn er das für ihn geeignete Objekt finden will. Erfahrungsgemäß profitieren aber Käufer und Eigentümer, wenn sie aus guten Gründen im eigenen Interesse mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten.

Maklerprovision ist nur im Ausnahmefall steuerlich absetzbar

Die Maklerprovision gehört beim Immobilienkauf zu den sogenannten Anschaffungsnebenkosten einer Immobilie und ist, soweit die Immobilie selbst bezogen wird, steuerlich in der Einkommensteuererklärung leider nicht absetzbar. Der Immobilienkauf ist dann Privatsache. Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Immobilie vermietet wird. Dann mindert die Maklerprovision den Ertrag der Vermietung.

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Auskunftsrecht des Maklers wegen Maklerprovision

Beurkundet der Eigentümer den Immobilienkaufvertrag, steht dem Makler ein Auskunftsanspruch zu, wenn er selbst nicht imstande ist, die Maklerprovision zu berechnen (BGH II ZR 279/99). Im Regelfall wird ihm auf Grundlage eines Maklervertrages auch ein berechtigtes Recht auf Einsicht ins Grundbuch zuerkannt (OLG Stuttgart 8 W 452/82). In einem Fall, in dem der Kunde den Maklervertrag nicht unterzeichnet hatte, wurde das Einsichtsrecht für den Makler hingegen als bloßes wirtschaftliches Interesse abgelehnt (OLG Dresden 3 W 1228/09).

Voraussetzungen der Maklerprovision

Fordert der Makler eine Provision, muss er vier Merkmale darlegen und beweisen:

Vereinbarung eines Maklervertrages

Eine Provision zwischen Auftraggeber und Makler gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Es gilt dann der übliche Lohn als vereinbart (§ 653 BGB). Reine Beratungs- und sonstige Hilfeleistungen, wie die Anberaumung eines Beurkundungstermins beim Notar, genügen nicht.

Um Unklarheiten zu vermeiden, wird der Maklervertrag im Regelfall möglichst schriftlich vereinbart. Ein schriftlicher Maklervertrag dokumentiert auch die Seriosität des Immobilienunternehmens. Er fixiert alles was für den Auftrag wichtig ist schriftlich und stellt damit klar, dass es keine weiteren Absprachen gibt. Soweit der Käufer provisionspflichtig ist, wird der Makler auch mit ihm einen schriftlichen Maklervertrag schließen, bevor er ihm die örtlichen Gegebenheiten der Immobilie offenbart. Je nach dem, ist derjenige, der den Immobilienmakler provisionspflichtig beauftragt, als Auftraggeber für den Immobilienmakler zu bezeichnen.

Maklerprovision nur als Nachweismakler oder Vermittlungsmakler

Es versteht sich, dass der Immobilienmakler in irgendeiner Weise tätig werden muss, um einen Käufer oder ein passendes Objekt zu finden. Insoweit kann er als bloßer Nachweismakler tätig werden. Dann genügt die Mitteilung, durch die der Käufer in der Lage versetzt wird, ohne weitere eigene Nachforschungen in Verhandlungen mit einem Verkäufer zu treten. Wird der Makler als Vermittlungsmakler tätig, muss er auf den Kaufinteressenten oder den Verkäufer mit dem Ziel eines Vertragsabschlusses eingewirkt haben.

Kaufvertrag ist Voraussetzung für die Maklerprovision

Die Arbeit des Maklers ist erfolgsabhängig. Der Provisionsanspruch entsteht nur und erst mit Abschluss des Immobilienkaufvertrages. Allerdings bleibt der Käufer bis zuletzt in seiner Entscheidung völlig frei, ob er die nachgewiesene oder vermittelte Vertragsgelegenheit wahrnimmt und kann in letzter Konsequenz den Abschluss des Vertrages auch ablehnen. Allerdings kann die treuwidrige Vereitelung des Kaufvertrags einen Schadensersatzanspruch des Immobilienmaklers begründen (OLG Köln in der 1993, 1175). Der Makler verdient die Maklerprovision auch, wenn nicht sein Kunde selbst den Hauptvertrag mit dem Verkäufer abschließt, sondern eine Person, mit der der Käuferin einer engen familiären oder gesellschaftsrechtlichen Beziehung verbunden ist.

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Erwirbt also anstelle des ursprünglichen Käufers dessen Ehefrau oder sein Kind die Immobilie, ändert dies nichts daran, dass der Auftraggeber provisionspflichtig bleibt. Tritt der Käufer später wegen nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachter Leistung vom Hauptvertrag zurück, bleibt der Provisionsanspruch unberührt. Haben die Parteien jedoch ein zeitlich begrenztes vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart, soll die Provisionspflicht erst dann entstehen, wenn die Frist abgelaufen ist, ohne dass die rücktrittsberechtigte Partei vom Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht hat. Soweit nach Abschluss des Immobilienkaufvertrages ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird, bleibt die Provisionspflicht des Eigentümers als Verkäufer bestehen, da der angestrebte wirtschaftliche Erfolg für ihn der Gleiche ist.

Zusammenhang zwischen Maklerprovision und Erfolg

Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers entsteht nur, wenn die vom Makler erbrachte Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit für den Wohnungsverkauf oder Hausverkauf ursächlich war. Dabei braucht die Maklerleistung nicht die alleinige oder hauptsächliche Ursache gewesen zu sein. Es genügt, wenn der Makler die Abschlussbereitschaft seines Auftraggebers in irgendeiner Weise gefördert hat. Soweit der Käufer behauptet, er habe das Objekt bereits gekannt, ist dessen Vorkenntnis nur erheblich, wenn ihm das konkrete Objekt und die Verkaufsabsicht des Verkäufers tatsächlich nachweislich bekannt war. Die bloße Kenntnis des Kaufobjekts genügt nicht (BGH IV ZR 93/90). Ist zwischen Nachweis und Vertragsabschluss ein längerer Zeitraum als von ca. einem Jahr vergangen, verlagert sich die Beweislast dafür, dass die Bemühungen des Maklers ursächlich für den Kaufvertrag waren.

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In Ausnahmefällen können der Eigentümer und der Makler auch eine erfolgsunabhängige Maklerprovision verhandeln. Die Vereinbarung ist aber nicht in allgemeinen Geschäftsbedingungen oder vorformulierten Klauseln, sondern nur in einer Individualvereinbarung möglich. Der Maklervertrag muss klar und verständlich sein und jeden Zweifel ausschließen.

Fälligkeit der Maklerprovision

Soweit die Parteien nichts Besonderes ausgehandelt haben, tritt die Fälligkeit der Maklerprovision dann ein, wenn der Immobilienverkauf rechtsverbindlich abgeschlossen, also notariell beurkundet ist. Vereinbarungen, die die Zahlbarkeit der Maklercourtage hinausschieben oder vorverlegen, sind zulässig. Da der Makler gewerblich tätig ist, ist er verpflichtet, eine ordnungsgemäße Rechnung auszustellen. Auf den grundlegenden Anspruch auf die Maklercourtage hat die Rechnungslegung des Maklers jedoch keine Auswirkungen, hier wird aber meist ein konkretes Zahlungseingangsziel angegeben.

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