Maklerprovision

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und einen Immobilienmakler damit beauftragen, haben Sie dafür gute Gründe. Die Maklerprovision spielt dabei aktuell eine besondere Rolle, denn am 23.12.2020 ist das Bestellerprinzip auch für Kaufimmobilien in Kraft getreten. 

Was das konkret für Sie als Verkäufer oder Käufer bedeutet klären wir, als Immobilienmakler in Berlin, für Sie. 

Fragen rund um die Maklerprovision

Dass der Makler nicht umsonst arbeiten kann und eine Maklerprovision fordert, versteht sich von selbst. Die Frage ist, wer den Makler beauftragen muss und wer zahlt eigentlich die Maklerprovision? Muss der Eigentümer, der seine Immobilie verkaufen will, oder der Käufer die Provision tragen; und wie hoch ist eigentlich die Maklerprovision? Unter welchen Voraussetzungen wird die Maklerprovision fällig, wie wird die Höhe der Provision bestimmt, kann ich vielleicht mit dem Makler über die Maklerprovision verhandeln, kann man die Maklerprovision umgehen und wann wird sie letztlich fällig? All diese Fragen rund um Maklerprovisionen sind zentrale Themen des Maklerrechts.

Makler Provisionsanspruch – Was sagt das Gesetz?

Der Maklervertrag ist in §§ 652 ff des Bürgerlichen Gesetzbuches nur rudimentär beschrieben. Demnach ist die Maklerprovision das Honorar, das ein Immobilienmakler für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages oder für die Vermittlung eines solchen Vertrages erhält. Der Gesetzgeber begnügt sich also damit festzustellen, dass für den Fall der erfolgreichen Vermittlungstätigkeit eines Maklers eine Provision zu zahlen ist.

Das Gesetz spricht vom „Mäklerlohn“. Üblich sind auch andere Bezeichnungen wie Maklerprovision, Courtage, Maklergebühr oder Maklerlohn. Die Bezeichnung der Maklerprovision oder Maklercourtage ist unerheblich. Entscheidend ist, dass dem Makler eine Leistung übertragen wurde, für die er eine Honorierung erwarten darf.

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Bestellerprinzip beim Immobilienkauf – Die wichtigsten Änderungen

Provisionspflichtig ist je nach Vereinbarung entweder nur der Käufer, der Verkäufer oder anteilig beide. Seit dem 23.12.2020 gilt jedoch das neue Gesetz: „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. 

Das Bestellerprinzip beim Erwerb von Wohneigentum ist mit den § 656a bis § 656d nun im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. 

Die wichtigsten Änderungen für Sie im Überblick: 

  • Mündlich geschlossene Verträge gelten nicht mehr. Es bedarf nun der Textform, also Beispielsweise eine SMS oder E-Mail. 
  • Ist ein Makler für den Käufer als auch den Verkäufer tätig (Doppeltätigkeit), muss es künftig von beiden Parteien die gleiche Provision erheben. 
  • Ist ein Makler für eine Partei unentgeltlich tätig, kann auch von der anderen Partei kein Honorar beanspruchen. 
  • Wenn eine Partei den Makler beauftragt hat, muss diese die Maklercourtage bezahlen. Eine Aufteilung der Maklercourtage ist nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 % der gesamten Courtage ausmachen. 

Wer ist von dem Gesetz betroffen?

Nur wenn der Käufer als Verbraucher handelt, gilt das neue Gesetz. 

Das trifft beispielsweise zu, wenn eine Privatperson ein Eigenheim erwirbt. Nach Ansicht des Immobilienverbandes Deutschland gilt das neue Gesetz aber auch, wenn Privatpersonen eine vermietete Wohnung oder ähnliches als Kapitalanlage erwerben. 

Dem Gegenüber stehen gewerblich handelnde Käufer. In diesem Fall gilt das Bestellerprinzip beim Kauf nicht und die Maklerprovision kann beliebig im Rahmen der Vertragsfreiheit festgelegt werden. 

Für das neue Gesetz entscheidend ist also der Käufer. 

Wer bezahlt den Makler?

Der Makler ist in der Regel von der Partei zu bezahlen, die Ihn beauftragt hat. Die Kosten für den Makler können auch aufgeteilt werden, jedoch darf maximal 50 Prozent der gesamten Provision auf die andere Partei übergeben werden.

Sofern der Makler für eine oder mehrere Privatpersonen und nur für den Besteller tätig ist, darf maximal eine Teilung von 50 zu 50 erhoben werden.

Makler nur für Verkäufer

Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, muss er mindestens 50 % der Provision bezahlen. Freiwillig kann er auch mehr bezahlen. Der Rest kann auf den Käufer übertragen werden.

Makler nur für Käufer

Beauftragt nur der Käufer den Makler, beispielsweise bei einem Suchauftrag, so gilt auch für diesen die Regel der maximalen 50 zu 50 Teilung. Voraussgesetzt, dass der Verkäufer einen Teil übernehemen soll.

Makler für beide Parteien

Ist der Makler für Käufer, sowie Verkäufer tätig, gibt es keine Möglichkeit einen der beiden Parteien einseitig von der Provision zu entlasten. Eine gleiche Teilung der Provision ist immer vorgeschrieben.

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Die Provisionsvereinbarung mit dem Makler

Es gibt in Deutschland keine Gebührenordnung für Immobilienmakler. Beim Maklervertrag herrscht weitgehend Vertragsfreiheit. Haben der Kunde und der Makler im Maklervertrag keine individuelle Provisionsvereinbarung getroffen, ist nach § 653 die örtlich „übliche“ Provision zu zahlen. Eine Orientierungshilfe bieten die in dem jeweiligen Bundesland “marktüblichen” Regelungen. In Berlin und Brandenburg waren bis zu 7,14 % üblich. Unverhältnismäßig hohe Courtagen (BGH, Az. V ZR 260/90: z.B. Das Doppelte von dem, was üblich ist) sind sittenwidrig und können durch Gerichtsurteil entsprechend herabgesetzt werden.

Verhandlungsspielraum kann sich aus Sicht des Verkäufers dann ergeben, wenn die Immobilie schnell veräußert werden soll oder aus nur schwierig zu verkaufen ist.

Die Maklergebühren bemessen sich also nicht nach festen Sätzen. Die Maklercourtage ist dann am Maßstab der allgemeinen Verkehrsanschauung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu ermitteln. Dabei ist auf örtliche Besonderheiten abzustellen (OLG Frankfurt NJW-RR 2000, 60). Genauere Auskünfte zur marktüblichen Provision erteilt im Einzelfall auch die Industrie- und Handelskammer oder der Maklerverband vor Ort.

Maklercourtage – Die üblichen Provisionssätze

Die üblichen Provisionshöhen bewegen sich in Deutschland allgemein zwischen 3 und 6 Prozent des im Kaufvertrag beurkundeten Wertes. Die gesetzliche Mehrwertsteuer in Höhe von 19 % ist hinzuzurechnen, sodass die Bruttoprovision beim Immobilienverkauf 3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises beträgt.

Im Einzelfall können der Verkäufer und der Makler auch eine Mehr- oder Übererlösklausel für die Vermittlungstätigkeit des Maklers vereinbaren. Dann erhält der Makler den über einen zuvor festgelegten Betrag hinaus erzielten Kaufpreis oder ein Bruchteil davon als Maklerprovision (BGH IV ZR 35/93).

Maßgeblich für die Höhe der Courtage ist der beurkundete Kaufvertrag und der Maklervertrag. Die Parteien sollten sich davor hüten, im notariellen Kaufvertrag einen geringeren Preis zu vereinbaren, mit der Absicht, dadurch einen geringeren Ansatz für die Höhe der Grunderwerbsteuer und Maklerprovision zu begründen. Einerseits ist ein solcher Kaufvertrag nichtig (§ 311b BGB), da die Absprache, einen Teil des Kaufpreises anderweitig zu entrichten, nicht beurkundet ist, andererseits riskieren Eigentümer und Käufer, sich wegen Steuerbetrugs strafbar zu machen.

Übersicht – Die bisher üblichen Provisionen in den Bundesländern

Stand: 20.12.2020

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Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?

Die Maklerprovision ist nur im Ausnahmefall steuerlich absetzbar

Die Maklerprovision gehört beim Immobilienkauf zu den sogenannten Anschaffungsnebenkosten einer Immobilie und ist, soweit die Immobilie selbst bezogen wird, steuerlich in der Einkommensteuererklärung leider nicht absetzbar. Der Immobilienkauf ist dann Privatsache. Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Immobilie vermietet wird. Dann mindert die Maklerprovision den Ertrag der Vermietung.

Auskunftsrecht des Maklers wegen Maklerprovision

Beurkundet der Eigentümer den Immobilienkaufvertrag, steht dem Makler ein Auskunftsanspruch zu, wenn er selbst nicht imstande ist, die Maklerprovision zu berechnen (BGH II ZR 279/99). Im Regelfall wird ihm auf Grundlage eines Maklervertrages auch ein berechtigtes Recht auf Einsicht ins Grundbuch zuerkannt (OLG Stuttgart 8 W 452/82). In einem Fall, in dem der Kunde den Maklervertrag nicht unterzeichnet hatte, wurde das Einsichtsrecht für den Makler hingegen als bloßes wirtschaftliches Interesse abgelehnt (OLG Dresden 3 W 1228/09).

Voraussetzungen der Maklerprovision

Fordert der Makler eine Provision, muss er vier Merkmale darlegen und beweisen:

1. Vereinbarung eines Maklervertrages

Eine Provision zwischen Auftraggeber und Makler galt als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Seit dem 23.12.2020 ist die Textform Voraussetzung für das Zustandekommen eines Maklervertrages. Reine Beratungs- und sonstige Hilfeleistungen, wie die Anberaumung eines Beurkundungstermins beim Notar, genügen nicht.

Um Unklarheiten zu vermeiden, wird der Maklervertrag im Regelfall möglichst schriftlich vereinbart. Ein schriftlicher Maklervertrag dokumentiert auch die Seriosität des Immobilienunternehmens. Er fixiert alles, was für den Auftrag wichtig ist schriftlich und stellt damit klar, dass es keine weiteren Absprachen gibt. Soweit der Käufer provisionspflichtig ist, wird der Makler auch mit ihm einen schriftlichen Maklervertrag schließen, bevor er ihm die örtlichen Gegebenheiten der Immobilie offenbart. Je nachdem, ist derjenige, der den Immobilienmakler provisionspflichtig beauftragt, als Auftraggeber für den Immobilienmakler zu bezeichnen.

2. Maklerprovision nur als Nachweismakler oder Vermittlungsmakler

Es versteht sich, dass der Immobilienmakler in irgendeiner Weise tätig werden muss, um einen Käufer oder ein passendes Objekt zu finden. Insoweit kann er als bloßer Nachweismakler tätig werden. Dann genügt die Mitteilung, durch die der Käufer in der Lage versetzt wird, ohne weitere eigene Nachforschungen in Verhandlungen mit einem Verkäufer zu treten. Wird der Makler als Vermittlungsmakler tätig, muss er auf den Kaufinteressenten oder den Verkäufer mit dem Ziel eines Vertragsabschlusses eingewirkt haben.

3. Kaufvertrag ist Voraussetzung für die Maklerprovision

Die Arbeit des Maklers ist erfolgsabhängig. Der Provisionsanspruch entsteht nur und erst mit Abschluss des Immobilienkaufvertrages. Allerdings bleibt der Käufer bis zuletzt in seiner Entscheidung völlig frei, ob er die nachgewiesene oder vermittelte Vertragsgelegenheit wahrnimmt und kann in letzter Konsequenz den Abschluss des Vertrages auch ablehnen. Allerdings kann die treuwidrige Vereitelung des Kaufvertrags einen Schadensersatzanspruch des Immobilienmaklers begründen (OLG Köln in der 1993, 1175). Der Makler verdient die Maklerprovision auch, wenn nicht sein Kunde selbst den Hauptvertrag mit dem Verkäufer abschließt, sondern eine Person, mit der der Käuferin einer engen familiären oder gesellschaftsrechtlichen Beziehung verbunden ist.

Erwirbt also anstelle des ursprünglichen Käufers dessen Ehefrau oder sein Kind die Immobilie, ändert dies nichts daran, dass der Auftraggeber provisionspflichtig bleibt. Tritt der Käufer später wegen nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachter Leistung vom Hauptvertrag zurück, bleibt der Provisionsanspruch unberührt. Haben die Parteien jedoch ein zeitlich begrenztes vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart, soll die Provisionspflicht erst dann entstehen, wenn die Frist abgelaufen ist, ohne dass die rücktrittsberechtigte Partei vom Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht hat. Soweit nach Abschluss des Immobilienkaufvertrages ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird, bleibt die Provisionspflicht des Eigentümers als Verkäufer bestehen, da der angestrebte wirtschaftliche Erfolg für ihn der Gleiche ist.

4. Zusammenhang zwischen Maklerprovision und Erfolg

Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers entsteht nur, wenn die vom Makler erbrachte Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit für den Wohnungsverkauf oder Hausverkauf ursächlich war. Dabei braucht die Maklerleistung nicht die alleinige oder hauptsächliche Ursache gewesen zu sein. Es genügt, wenn der Makler die Abschlussbereitschaft seines Auftraggebers in irgendeiner Weise gefördert hat. Soweit der Käufer behauptet, er habe das Objekt bereits gekannt, ist dessen Vorkenntnis nur erheblich, wenn ihm das konkrete Objekt und die Verkaufsabsicht des Verkäufers tatsächlich nachweislich bekannt war. Die bloße Kenntnis des Kaufobjekts genügt nicht (BGH IV ZR 93/90). Ist zwischen Nachweis und Vertragsabschluss ein längerer Zeitraum als von ca. einem Jahr vergangen, verlagert sich die Beweislast dafür, dass die Bemühungen des Maklers ursächlich für den Kaufvertrag waren.

In Ausnahmefällen können der Eigentümer und der Makler auch eine erfolgsunabhängige Maklerprovision verhandeln. Die Vereinbarung ist aber nicht in allgemeinen Geschäftsbedingungen oder vorformulierten Klauseln, sondern nur in einer Individualvereinbarung möglich. Der Maklervertrag muss klar und verständlich sein und jeden Zweifel ausschließen.

Fälligkeit der Maklerprovision

Soweit die Parteien nichts Besonderes ausgehandelt haben, tritt die Fälligkeit der Maklerprovision dann ein, wenn der Immobilienverkauf rechtsverbindlich abgeschlossen, also notariell beurkundet ist. Vereinbarungen, die die Zahlbarkeit der Maklercourtage hinausschieben oder vorverlegen, sind zulässig. Da der Makler gewerblich tätig ist, ist er verpflichtet, eine ordnungsgemäße Rechnung auszustellen. Auf den grundlegenden Anspruch auf die Maklercourtage hat die Rechnungslegung des Maklers jedoch keine Auswirkungen, hier wird aber meist ein konkretes Zahlungseingangsziel angegeben.

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