Maklerprovision

Maklerprovision - Voraussetzungen, Höhe, Fälligkeit

Haus Immobilie zu Verkaufen MaklerprovisionWer einen Immobilienmakler beauftragt, seine Immobilie zu verkaufen oder eine geeignete Immobilie zu finden, hat dafür gute Gründe. Er traut dem Immobilienmakler offensichtlich eher zu, erfolgreich genau denjenigen Käufer zu vermitteln, der bereit ist, einen Kaufvertrag abzuschließen oder genau dasjenige Objekt zu vermitteln, dass er kaufen möchte. Dass der Makler nicht umsonst arbeiten kann und eine Maklerprovision fordert, versteht sich von selbst. Die Frage ist, wer die Provision zahlen muss, ob also der Eigentümer der seine Immobilie verkaufen will, oder der Käufer die Provision trägt. Unter welchen Voraussetzungen wird die Maklerprovision fällig, wie die Höhe der Provision bestimmt und wann sie letztlich fällig. All diese Fragen rund um die Maklerprovision sind zentrale Themen des Maklerrechts.

Was sagt das Gesetz?

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Der Maklervertrag ist in §§ 652 ff des Bürgerlichen Gesetzbuches nur rudimentär beschrieben. Der Gesetzgeber begnügt sich damit festzustellen, dass für den Fall der erfolgreichen Vermittlungstätigkeit eines Maklers eine Provision zu zahlen ist. Das Gesetz spricht vom „Mäklerlohn“, üblich sind auch andere Bezeichnungen wie Maklerprovision, Courtage, Maklergebühr oder Maklerlohn. Die Bezeichnung der Maklercourtage ist unerheblich. Entscheidend ist, dass dem Makler eine Leistung übertragen wurde, für die er eine Honorierung erwarten darf.

Soweit der Eigentümer, der Käufer und der Makler über den Anfall einer Maklerprovision nicht gesprochen haben, ist die Leistung des Maklers dennoch provisionspflichtig, wenn die Maklertätigkeit den „Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist“. Allein die Tatsache, dass der Makler gewerblich tätig ist, begründet die Vermutung, dass er nicht umsonst arbeitet und seine Tätigkeit im Erfolgsfall provisionspflichtig ist. Die Gerichte stellen dazu die Kontrollfrage und prüfen, ob der Immobilienmakler auch ohne Provision tätig geworden wäre (BGH NJW 1981, 1444). Bestreitet der Käufer die Provisionspflicht, muss er darlegen und beweisen, dass die Unentgeltlichkeit mit dem Makler abgesprochen war. Im Regelfall ist damit die Tätigkeit des Maklers stets provisionspflichtig.

Die regionale Üblichkeit macht den Unterschied

Berlin Brandenburg Prozentzeichen ProvisionBevor wir die Voraussetzungen der Provisionspflicht erörtern, ist darauf abzustellen, wer üblicherweise provisionspflichtig ist. Der Eigentümer, der Käufer, oder beide. Es ist nämlich regional sehr unterschiedlich, wer welche Provision zahlt. Je nach Region zahlt entweder der Käufer die Maklercourtage alleine, oder der Verkäufer zahlt alleine, oder die Provision wird zu gleichen oder unterschiedlichen Prozentsätzen zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt. In Berlin und Brandenburg (7,14 %) sowie Hamburg (6,25 %) und Bremen (5,95 %), zahlt ausschließlich der Käufer einer Immobilie die Maklerprovision.

Bundeslaender MaklerprovisionIn Bayern, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen teilen sich der Verkäufer und der Käufer die Provision und zahlen jeweils 3,57 %. In Mecklenburg- Vorpommern zahlt der Verkäufer in der Regel 2,38 % und der Käufer 3,57 % Provision. Die vom Verkäufer zu zahlende Provision wird in der Maklersprache gerne als Innenprovision bezeichnet, die des Käufers als Außenprovision. Wenn zum Beispiel in Berlin eine Innenprovision beim Immobilienverkauf gewollt ist, muss bis ausdrücklich geregelt werden. Das Bestellerprinzip, nach dem der Vermieter, der den Immobilienmakler für die Vermittlung eines Mietinteressenten beauftragt und demzufolge ausschließlich die Maklerprovision trägt, gilt nur im Wohnungsmietrecht, nicht aber beim Hauskauf bzw. Hausverkauf.

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Überblick Maklerprovision nach Bundesländern

Tabelle: Stand 3.2018, alle Angaben inkl. 19 % MwSt

Wonach richtet sich die Provisionshöhe?

prozentzeichen fragezeichen grafik provisionEs gibt in Deutschland keine Gebührenordnung für Immobilienmakler. Beim Maklervertrag herrscht weitgehend Vertragsfreiheit. Haben der Kunde und der Makler im Maklervertrag keine individuelle Vereinbarung über die Höhe der Maklerprovision getroffen, ist nach § 653 die örtlich „übliche“ Provision zu zahlen. Die Maklergebühren bemessen sich also nicht nach festen Sätzen. Die Maklercourtage ist dann am Maßstab der allgemeinen Verkehrsanschauung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu ermitteln. Dabei ist auf örtliche Besonderheiten abzustellen (OLG Frankfurt NJW-RR 2000, 60). Genauere Auskünfte zur marktüblichen Provision erteilt im Einzelfall auch die Industrie- und Handelskammer oder der Maklerverband vor Ort.

Maßgeblich für die Höhe der Courtage ist der beurkundete Kaufvertrag und der Maklervertrag. Die Parteien sollten sich davor hüten, im notariellen Kaufvertrag einen geringeren Preis zu vereinbaren, mit der Absicht, dadurch einen geringeren Ansatz für die Höhe der Grunderwerbsteuer und Maklerprovision zu begründen. Einerseits ist ein solcher Kaufvertrag nichtig (§ 311b BGB), da die Absprache, einen Teil des Kaufpreises anderweitig zu entrichten, nicht beurkundet ist, andererseits riskieren Eigentümer und Käufer, sich wegen Steuerbetrugs strafbar zu machen.

Wie hoch sind die üblichen Provisionssätze?

kreisdiagramm provision PersonDie üblichen Provisionshöhen bewegen sich in Deutschland allgemein zwischen 3 bis 6 Prozent des im Kaufvertrag beurkundeten Wertes. Die gesetzliche Mehrwertsteuer in Höhe von 19 % ist hinzuzurechnen, so dass die Bruttoprovision beim Immobilienverkauf 3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises beträgt. In Berlin und Brandenburg beträgt die übliche und allein vom Käufer zu entrichtende Maklerprovision 7,14 % (incl. Mehrwertsteuer) des im Kaufvertrag beurkundeten Betrages.

Im Einzelfall können der Verkäufer und der Makler auch eine Mehr- oder Übererlösklausel für die Vermittlungstätigkeit des Maklers vereinbaren. Dann erhält der Makler den über einen zuvor festgelegten Betrag hinaus erzielten Kaufpreis oder ein Bruchteil davon als Maklerprovision (BGH IV ZR 35/93).

Vorteile und Nachteile der Provisionspflicht

Geld Plus Minus Vorteile Nachteile Provisionspflicht MaklerTrägt allein der Käufer die Maklerprovision, hat der Verkäufer den Vorteil, dass er sein Objekt verhältnismäßig günstiger anbieten kann, weil er selbst keine Provision zahlt und diese deshalb auch nicht in den Angebotspreis einrechnen muss. Für den Käufer ist die alleinige Provisionspflicht insoweit nachteilig, als Banken die Kaufnebenkosten meist nicht mitfinanzieren und der Käufer die Maklerprovision damit aus seinem Eigenkapital bezahlen muss und seine Liquidität schmälert. Während ein Verkäufer sein Objekt auch eigenständig ohne einen Maklervertrag verkaufen kann, ist ein Käufer aber meist darauf angewiesen, auf einen Makler zurückzugreifen, wenn er das für ihn geeignete Objekt finden will. Erfahrungsgemäß profitieren aber Käufer und Eigentümer, wenn sie aus guten Gründen im eigenen Interesse mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten.

Maklerprovision ist nur im Ausnahmefall steuerlich absetzbar

Geld Bundesadler steuerliche Absetzbarkeit MaklerprovisionDie Maklerprovision gehört beim Immobilienkauf zu den sogenannten Anschaffungsnebenkosten einer Immobilie und ist, soweit die Immobilie selbst bezogen wird, steuerlich in der Einkommensteuererklärung leider nicht absetzbar. Der Immobilienkauf ist dann Privatsache. Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Immobilie vermietet wird. Dann mindert die Maklerprovision den Ertrag der Vermietung.

Auskunftsrecht und Grundbucheinsichtsrecht des Maklers

Buch offen Infomation GrundbucheinsichtBeurkundet der Eigentümer den Immobilienkaufvertrag, steht dem Makler ein Auskunftsanspruch zu, wenn er selbst nicht imstande ist, die Maklerprovision zu berechnen (BGH II ZR 279/99). Im Regelfall wird ihm auf Grundlage eines Maklervertrages auch ein berechtigtes Recht auf Grundbucheinsicht zuerkannt (OLG Stuttgart 8 W 452/82). In einem Fall, in dem der Kunde den Maklervertrag nicht unterzeichnet hatte, wurde das Einsichtsrecht für den Makler hingegen als bloßes wirtschaftliches Interesse abgelehnt (OLG Dresden 3 W 1228/09).

Voraussetzungen der Maklerprovision

Fordert der Makler eine Provision, muss er vier Merkmale darlegen und beweisen: …

Vereinbarung eines Maklervertrages

Checkliste Klemmbrett Provision MaklervertragUm Unklarheiten zu vermeiden, wird der Maklervertrag im Regelfall möglichst schriftlich vereinbart. Ein schriftlicher Maklervertrag dokumentiert auch die Seriosität des Immobilienunternehmens, insoweit, als er alles, was für seinen Auftrag wichtig ist, schriftlich festhält und damit klarstellt, dass es keine weiteren Absprachen gibt. Soweit der Käufer provisionspflichtig ist, wird der Makler auch mit ihm einen schriftlichen Maklervertrag schließen, bevor er ihm die örtlichen Gegebenheiten der Immobilie offenbart. Je nachdem, ist derjenige, der den Immobilienmakler provisionspflichtig beauftragt, als Auftraggeber für den Immobilienmakler zu bezeichnen.

Behauptung, dass der Makler als Nachweismakler oder Vermittlungsmakler tätig wurde

Haus Immobilie 3 Personen Nachweismakler Vermittlungsmakler

Es versteht sich, dass der Immobilienmakler in irgendeiner Weise tätig werden muss, um einen Käufer oder ein passendes Objekt zu finden. Insoweit kann er als bloßer Nachweismakler tätig werden.

Dann genügt die Mitteilung, durch die der Käufer in der Lage versetzt wird, ohne weitere eigene Nachforschungen in Verhandlungen mit einem Verkäufer zu treten. Wird der Makler als Vermittlungsmakler tätig, muss er auf den Kaufinteressenten oder den Verkäufer mit dem Ziel eines Vertragsabschlusses eingewirkt haben.

Zustandekommen des beabsichtigten Immobilienkaufvertrages mit einem Kaufinteressenten

Dokument Füllfederhalter Immobilienkaufvertrag ProvisionDie Arbeit des Maklers ist erfolgsabhängig. Der Provisionsanspruch entsteht nur und erst mit Abschluss des Immobilienkaufvertrages. Allerdings bleibt der Käufer bis zuletzt in seiner Entscheidung völlig frei, ob er die nachgewiesene oder vermittelte Vertragsgelegenheit wahrnimmt und kann in letzter Konsequenz den Abschluss des Vertrages auch ablehnen. Allerdings kann die treuwidrige Vereitelung des Kaufvertrags einen Schadensersatzanspruch des Immobilienmaklers begründen (OLG Köln in der 1993, 1175). Der Makler verdient die Maklerprovision auch, wenn nicht sein Kunde selbst den Hauptvertrag mit dem Verkäufer abschließt, sondern eine Person, mit der der Käuferin einer engen familiären oder gesellschaftsrechtlichen Beziehung verbunden ist.

Geld Info Makler ProvisionsanspruchErwirbt also anstelle des ursprünglichen Käufers dessen Ehefrau oder sein Kind die Immobilie, ändert dies nichts daran, dass der Auftraggeber provisionspflichtig bleibt. Tritt der Käufer später wegen nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachter Leistung vom Hauptvertrag zurück, bleibt der Provisionsanspruch unberührt. Haben die Parteien jedoch ein zeitlich begrenztes vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart, soll die Provisionspflicht erst dann entstehen, wenn die Frist abgelaufen ist, ohne dass die rücktrittsberechtigte Partei vom Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht hat. Soweit nach Abschluss des Immobilienkaufvertrages ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird, bleibt die Provisionspflicht des Eigentümers als Verkäufer bestehen, da der angestrebte wirtschaftliche Erfolg für ihn der Gleiche ist.

Ursächlicher Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Erfolg

Lorbeerkranz Pokal Maklertätigkeit ProvisionDer Provisionsanspruch des Immobilienmaklers entsteht nur, wenn die vom Makler erbrachte Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit für den Immobilienverkauf ursächlich war. Dabei braucht die Maklerleistung nicht die alleinige oder hauptsächliche Ursache gewesen zu sein. Es genügt, wenn der Makler die Abschlussbereitschaft seines Auftraggebers in irgendeiner Weise gefördert hat. Soweit der Käufer behauptet, er habe das Objekt bereits gekannt, ist dessen Vorkenntnis nur erheblich, wenn ihm das konkrete Objekt und die Verkaufsabsicht des Verkäufers tatsächlich nachweislich bekannt war. Die bloße Kenntnis des Kaufobjekts genügt nicht (BGH IV ZR 93/90). Ist zwischen Nachweis und Vertragsabschluss ein längerer Zeitraum als von ca. einem Jahr vergangen, verlagert sich die Beweislast dafür, dass die Bemühungen des Maklers ursächlich für den Kaufvertrag waren.

In Ausnahmefällen können der Eigentümer und der Makler auch eine erfolgsunabhängige Maklerprovision vereinbaren. Die Vereinbarung ist aber nicht in allgemeinen Geschäftsbedingungen oder vorformulierten Klauseln, sondern nur in einer Individualvereinbarung möglich. Der Maklervertrag muss klar und verständlich sein und jeden Zweifel ausschließen.

Wann ist die Provision fällig?

Geld Münzen Uhr Maklerprovision FälligkeitSoweit die Parteien nichts Besonderes ausgehandelt haben, wird die Maklerprovision fällig, wenn der Immobilienverkauf rechtsverbindlich abgeschlossen, also notariell beurkundet ist. Vereinbarungen, die die Zahlbarkeit der Maklercourtage hinausschieben oder vorverlegen, sind zulässig. Da der Makler gewerblich tätig ist, ist er verpflichtet, eine ordnungsgemäße Rechnung auszustellen. Auf den grundlegenden Anspruch auf die Maklercourtage hat die Rechnungslegung des Maklers jedoch keine Auswirkungen, hier wird aber meist ein konkretes Zahlungseingangsziel angegeben.

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Häufig gestellte Fragen zur Maklerprovision

Ist die Höhe der Maklerprovision verhandelbar?

Die Provision ist das Honorar des Immobilienmaklers. Die Provision ist rein erfolgsabhängig und wird im Großraum Berlin Brandenburg allein vom Erwerber getragen. Für den Verkäufer entstehen beim Immobilienverkauf also keine Kosten.

Das Maklerrecht spricht im Bürgerlichen Gesetzbuch von „Mäklervertrag“ und regelt keine weiteren Formvorschriften. Die Höhe der Provision richtet sich nach den am Immobilienmarkt üblichen Gepflogenheiten, hierzulande sind das 7,14 Prozent (inclusive Umsatzsteuer). Das ist die Provisionshöhe die auch wir üblicherweise vereinbaren.

Das Honorar des Maklers ist erfolgsabhängig, und mit dem Honorar sind alle Auslagen des Maklers abgegolten. Wir nehmen die Unterlagenrecherche immer sehr genau, bildet sie doch das wesentliche Fundament für den Verkaufserfolg. Und dies macht, zusammen mit den eigentlichen Verkaufsaktivitäten und der späteren Vertragsvorbereitung, auch den wesentlichen Aufwand aus. Deshalb weichen wir in unseren Maklerverträgen regelmäßig nicht von den ortsüblichen 7,14 Prozent ab.

Wer zahlt die Provision für den Makler?

In der Region Berlin/Brandenburg trägt der Käufer einer Immobilie die Provision für den Immobilienmakler zu 100 Prozent. Sie beträgt üblicherweise 7,14 Prozent des Kaufpreises und beinhaltet 19 Prozent Mehrwertsteuer. Das Bestellerprinzip gilt nur für Vermietungen. Bei Vermietung muss der Eigentümer als Vermieter die Maklerprovision bezahlen. Verkaufen Sie hingegen Ihre Immobilie, zahlen Sie als Verkäufer keinerlei Provision.

Jeder Kaufinteressent, der sich für das Objekt interessiert, unterzeichnet mit uns eine Provisionsvereinbarung und weiß von vornherein, dass nur er die Maklerprovision zahlen muss. Die Verhältnisse sind also klar geregelt. Dennoch sollten Sie sehr sorgfältig prüfen, welchen Makler Sie mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen. Maklerverträge sind Vertrauenssache. Keine gute Idee ist es, mehrere oder gar eine Vielzahl von Maklern zu beauftragen.

Denn: Viele Köche verderben den Brei. Bieten Sie Ihre Immobilie an „wie sauer Bier“, beeinträchtigen Sie die Attraktivität Ihres Angebots. Ihr Angebot erscheint umso attraktiver, wenn es eingeschränkt, aber intensiv dargeboten wird. Der Umstand, dass Sie uns keine Provision zahlen müssen, beeinträchtigt keinesfalls unsere Motivation, sich intensiv um den Verkauf Ihrer Immobilie zu bemühen. Wir arbeiten stets nach unserem bewährten immoeinfach-System, so gehört die Unterlagenrecherche zum Beispiel regelmäßig zu unseren Leistungen. Da unser wirtschaftlicher Erfolg von unserem Engagement abhängt, unternehmen wir alles, um Ihre Immobilie schnellst- und bestmöglich zu verkaufen.

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