Auflassungsvormerkung

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Auflassung bedeutet im Grundstücksrecht so viel Eigentumsübergang oder Eigentumsumschreibung. Der Begriff bezeichnet die Einigung des Verkäufers einer Immobilie mit dem Käufer, dass das Eigentum an der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer übergehen und der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen werden soll (§ 873 BGB).

Die Auflassungsvormerkung ist das Sicherungsmittel, um zu gewährleisten, dass der Eigentumsübergang zuverlässig erfolgt und das Eigentum am Grundstück im Grundbuch auf den Käufer umgeschrieben wird. Das Recht des Käufers, im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen zu werden, wird „vorgemerkt“. Es hat dann Vorrang vor Rechten, die danach eingetragen werden.

Denn: Wird die Auflassung nicht gleich zusammen mit dem notariellen Kaufvertrag vom Notar mit beurkundet, kann der Verkäufer nach wie vor über die Immobilie verfügen und sie ein weiteres Mal verkaufen. Der Käufer hätte keine Gewissheit, dass der Eigentumsübergang auf ihn vollzogen wird. Ohne Auflassungsvormerkung wäre auch nicht gewährleistet, dass er mit der Bezahlung des Kaufpreises tatsächlich Eigentümer des Grundstücks wird. Auch der Verkäufer hat ein Risiko: Würde er im notariellen Kaufvertrag sogleich die Auflassung (also seine Zustimmung zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch) erklären, könnte der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, bevor er den Kaufpreis vollständig bezahlt hat.

Um diesen beiderseitigen Interessen gerecht zu werden, stellt die Auflassungsvormerkung sicher, dass jede Verfügung, die nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch über die Immobilie getroffen wird, insoweit unwirksam ist, als sie den durch die Auflassungsvormerkung gesicherten Anspruch des Käufers auf Eigentumsübergang vereiteln oder beeinträchtigen würde. Sein durch die Auflassungsvormerkung gesichertes Recht auf Eigentumsumschreibung geht allen Rechten im Rang vor, die danach eingetragen werden. Würde der Verkäufer die Immobilie also ein zweites Mal verkaufen und zugunsten des zweiten Käufers gleichfalls eine Auflassungsvormerkung eintragen lassen, ginge diese ins Leere, da die zuerst eingetragene Auflassungsvormerkung des Erstkäufers vorrangig ist.

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