Ein Aufteilungsplan ist nach § 7 Abs. IV WEG eine „von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und dem gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich“ ist. Wenn Sie eine Immobilie, beispielsweise in Berlin, verkaufen möchten, ist ein detaillierter Aufteilungsplan bei Wohnungseigentum unerlässlich.
Wie sieht ein Aufteilungsplan aus?
Der Aufteilungsplan, auch Teilungsplan genannt, besteht meist aus Grundriss-, Schnitt- und Ansichtszeichnungen im Maßstab 1 zu 100. Meist stimmt er mit den Bauplänen für die Baugenehmigung überein. Bauzeichnungen gehören zu den Unterlagen, auf dessen Grundlage der Aufteilungsplan erstellt wird.
Welchem Zweck dient der Aufteilungsplan?
Zweck des Aufteilungsplans ist, die Wohnungs- und Teileigentumseinheiten unmissverständlich gegeneinander abzugrenzen. Zugleich wird deutlich, welche Räumlichkeiten einem bestimmten Sondereigentum zugeordnet sind. Alle zu demselben Wohnungs- oder Teileigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen (§ 7 Abs. IV S.2 WEG). Oft werden die verschiedenen Räumlichkeiten zur besseren Kenntlichmachung auch farbig gekennzeichnet.
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Aufteilungsplan dient nicht dem Nutzungszweck
Aus dem Aufteilungsplan sind außerdem neben der Aufteilung des Gebäudes durch Grundrisse auch die Lage, Größe und Standort der Gebäudeteile auf dem Grundstück darzustellen. Soweit der Architekt im Aufteilungsplan Sondereigentumseinheiten mit einem bestimmten Nutzungszweck darstellt (zum Beispiel „Friseursalon“), ist dies rechtlich belanglos, da es nicht Aufgabe des Aufteilungsplans ist, den Nutzungszweck festzulegen. Der Nutzungszweck ergibt sich vielmehr aus der Gemeinschaftsordnung, der Teilungserklärung oder aus dem Teilungsvertrag.
Aufteilungsplan ist Teil der Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der Aufteilungsplan ist der Eintragungsbewilligung zur Eintragung von Wohnungseigentum sowie Teileigentum im Grundbuch als Anlage neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen.
Er wird damit ebenso wie die Abgeschlossenheitsbescheinigung Inhalt des Wohnungsgrundbuchs und nimmt am öffentlichen Glauben teil. Öffentlicher Glaube bedeutet, dass derjenige, der das Grundbuch einsieht, sich darauf verlassen kann, dass die Eintragungen richtig sind.
Aufteilungsplan und Sondereigentum
Aufteilungspläne sollten unmissverständlich sein, dies ist besonders wichtig, wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen. Lässt sich ein Gebäudeteil nicht eindeutig zuordnen, spricht eine Vermutung dafür, dass dieser Bestandteil nicht dem Sondereigentum, sondern dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist. Die Teilungserklärung muss im Teilungsplan korrekt dargestellt werden. Die Art der Darstellung wird im Wohnungseigentumsgesetz geregelt.
Beispiel:
Vorgelagerte, ebenerdige Terrasse: Als Sondereigentum möglich, wenn vertikal abgegrenzt (OLG Hamburg 2 Wx 102/99; ohne Abgrenzung Gemeinschaftseigentum (LG Frankfurt2/9 T 142/92).
