Die Ausfallrücklage ist eine Sonderform der Sonderumlage in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie wird notwendig, wenn ein Wohnungseigentümer nicht in der Lage ist, sein Wohngeld zu entrichten und die Gefahr besteht, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft dadurch ihren finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann.
Beispiel:
Durch den Verzug eines Wohnungseigentümers mit der Zahlung von Wohngeld kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr den von dem Energieversorger festgesetzten monatlichen Abschlagsbetrag leisten.
Es entspricht dann ordnungsgemäßer Verwaltung, Liquiditätsschwierigkeiten durch eine Ausfallrücklage zu vermeiden oder eingetretene Probleme zu beseitigen. Erweist sich der Wohnungseigentümer dauerhaft als zahlungsunfähig, kommt als begleitende Maßnahme auch die Entziehung des Wohnungseigentums in Betracht (§ 18 WEG).
§ 16 II WEG verpflichtet jeden Wohnungseigentümer, sich an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie den Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung zu beteiligen und ein monatliches Wohngeld zu entrichten. Ist ein Wohnungseigentümer zahlungsunfähig, kann die Gemeinschaft in einer Wohnungseigentümerversammlung als Sonderumlage eine Ausfallrücklage beschließen. Soweit eine Instandhaltungsrücklage angespart wurde, ist davon auszugehen, dass diese nur zweckgebunden für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verwendet werden darf und für den Zahlungsausfall eines Wohneigentums nicht zweckentfremdet werden darf.
Ausfallrücklage – Beschluss Wohnungseigentümergemeinschaft
Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Ausfallrücklage, hat sie einen Ermessensspielraum, ob sie die Rücklage lediglich in Höhe der aufgelaufenen Zahlungsrückstände beschließt oder mit Blick auf den mit an hoher Wahrscheinlichkeiten zu erwartenden Zahlungsausfall des Eigentümers im laufenden Kalenderjahr ansetzt. Ist zu erwarten, dass der Eigentümer auch künftig nicht zahlen kann, gebietet sich ein weitergehender Beschluss, wenn dadurch weitere Beschlussfassungen vermieden werden können.
Soweit die Eigentümer eine Ausfallrücklage beschließen, muss jeder Wohnungseigentümer in der Lage sein, seine Belastung zu kalkulieren. Dazu muss die Umlage den Gesamtbetrag sowie den auf jeden einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrag ausweisen. Im Idealfall enthält der Beschluss einen Fälligkeitszeitpunkt.
Falls nicht, wird die Ausfallrücklage mit Abruf durch den Verwalter fällig. Ungeachtet dessen bleibt der säumige Wohnungseigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Zahlungspflicht. Bleibt er weiterhin zahlungsunfähig, muss ihn die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung verklagen und notfalls die Zwangsvollstreckung einleiten und zwangsweise vollstrecken.
