Ein Bauvorhaben muss einen bestehenden Bebauungsplan berücksichtigen. Das Bauplanungsrecht gibt Auskunft über die zulässige Bebauung eines Baugrundstücks. Der Bebauungsplan ist ein mit Zeichnung, Farbe und Planzeichen versehenes Regelwerk, das die bauliche und sonstige Nutzung eines genau abgegrenzten Teils einer Gemeinde definiert. Bebauungspläne werden öffentlich bekannt gemacht. Sie sind für jedermann einsehbar. Die Einsichtnahme erfolgt in der Regel bei der Gemeinde.
Aus dem Bebauungsplan ergibt sich die Art der baulichen Nutzung. Ergänzend stellt die Baunutzungsverordnung einen Katalog von Baugebieten zur Verfügung. Die Baugebiete (z.B. reines Wohngebiet, allgemeines Wohngebiet, besonderes Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet) unterscheiden sich durch ihre allgemeine Zweckbestimmung und beschreiben eine typische und damit zulässige bauliche Nutzung. Die planende Gemeinde ist an diese Typisierung der Bebaubarkeit gebunden.
Die Frage, in welcher Art und Weise ein Grundstück nutzbar ist, hängt somit wesentlich von den Festsetzungen des einschlägigen Bebauungsplans ab. So sind in einem reinen Wohngebiet Wohngebäude erlaubt, zu denen auch Wohnheime, nicht aber Kinderheime oder Unterkünfte für Asylbewerber zählen. Das allgemeine Wohngebiet erlaubt neben Wohngebäuden auch der Versorgung des Gebietes dienende Läden sowie nicht störende Handwerksbetriebe oder Anlagen für soziale Zwecke. Erlaubt sind deshalb ein Supermarkt oder eine Kleintierpraxis, nicht aber ein Baustofflager oder die Aufstellung einer neun Tonnen schweren Dampflokomotive im Garten.
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Bebauungsplan und bauliche Nutzung
Der Bebauungsplan bestimmt auch das Maß der baulichen Nutzung durch Festsetzung der Grund- und Geschossflächenzahl, Baumassenzahl, Zahl der Geschosse sowie der Höhe des Gebäudes. Bauplanungsrechtliche Hindernisse können unter Umständen durch Erteilung von Ausnahmen oder Befreiungen ausgeräumt werden.
Ausnahmen setzen voraus, dass der Bebauungsplan Ausnahmen erlaubt. Liegen die Befreiungsvoraussetzungen nicht vor, kann der Bauherr allenfalls bei der Gemeinde eine Planänderung anregen, die der Gemeinderat ausdrücklich beschließen muss. Ein Rechtsanspruch auf Änderung besteht nicht. Sofern die Planänderung nur im Interesse eines einzelnen Grundstückseigentümers vorgenommen werden soll, erweist sie sich im Regelfall als mindestens problematisch.
Sofern kein Bebauungsplan besteht, richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit nach den Vorschriften über den Innenbereich (§ 34 BauGB) oder den Außenbereich (§ 35 BauGB). Um Unklarheiten von vornherein zu vermeiden, empfiehlt sich vor der Ausarbeitung eines kostspieligen Baugesuchs stets die Einreichung einer Bauvoranfrage. Gewissenhafte Immobilienmakler klären die planungsrechtlichen Vorgaben bereits im Vorfeld eines geplanten Immobilienverkaufs. So können sich alle Beteiligten sicher sein, dass sie keine unliebsamen Überraschungen erleben.
