Betriebskosten sind die regelmäßig wiederkehrenden Aufwendungen, die bei der Nutzung und Unterhaltung einer Immobilie anfallen (§ 556 BGB). Nutzt der Eigentümer die Immobilie selbst, trägt er auch die Betriebskosten (Nebenkosten). Ist die Immobilie vermietet, werden die Betriebskosten regelmäßig auf den Mieter umgelegt. Dann schuldet der Mieter neben der Kaltmiete auch eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung, über die der Vermieter am Ende eines Abrechnungszeitraumes mit dem Mieter in der Nebenkostenabrechnung abrechnen muss.
Voraussetzung für die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter ist eine Vereinbarung im Mietvertrag. Enthält der Mietvertrag keine Regelung zu den Betriebskosten, bestimmt das Gesetz, dass die Betriebskosten in die Miete einkalkuliert sind und der Vermieter die Betriebskosten selbst zahlen muss.
Die Betriebskosten spielen auch beim Verkauf einer vermieteten Immobilie eine große Rolle. Denn für Kapitalanleger dienen die Betriebskosten als wichtige Grundlage zur Berechnung seiner Rendite.
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Typische Betriebskosten
Der Vermieter kann die Betriebskosten im Mietvertrag detailliert bezeichnen oder pauschal auf die Betriebskostenverordnung verweisen. Im Betriebskostenkatalog des § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV sind die typischen Betriebskosten aufgezählt. Dazu gehören insbesondere die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, Heizkosten, Schornsteinfegergebühren, Strom, Müllabfuhr, Sach- und Haftpflichtversicherungen und Grundsteuern. Zusätzlich kann der Vermieter als „sonstige Betriebskosten“ weitere Kosten, wie die Aufwendungen für Schwimmbad, Sauna, Gemeinschaftseinrichtungen oder Dachrinnenreinigung, auf den Mieter umlegen. Kosten, die nicht bezeichnet sind, sind nicht umlagefähig.
Haben Vermieter und Mieter eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbart, muss der Vermieter jährlich, spätestens bis zum Ablauf des Folgejahres, eine Nebenkostenabrechnung erteilen. Die Abrechnung muss erkennen lassen, welcher Verteilerschlüssel (Umlageschlüssel) bei den einzelnen Betriebskostenarten zugrunde gelegt wurde. Als Umlageschlüssel kommen vorwiegend die Wohnfläche oder die Anzahl der Bewohner in der Wohnung in Betracht. Die Nebenkostenabrechnung muss für den Mieter nachprüfbar und nachvollziehbar sein.
Will der Vermieter die Betriebskosten nicht individuell in der Nebenkostenabrechnung abrechnen, kann er alternativ eine Kaltmiete mit einer Nebenkostenpauschale vereinbaren. Dann zahlt der Mieter die Betriebskosten als Pauschale. Die Energiekosten sind unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch einbezogen. Bei der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale trägt allein der Vermieter das Risiko von Verbrauchs- und Preissteigerungen.
