Wer eine Immobilie kauft, wird gerne mit einem Disagio gelockt. Es verbilligt den anfänglichen Zinssatz. Das Disagio bezeichnet den Unterschiedsbetrag zwischen der bewilligten Kreditsumme und dem tatsächlich ausgezahlten Betrag. Da die Bank als Kreditgeber von der bewilligten Kreditsumme einen Abschlag vornimmt, erhält der Kreditnehmer weniger Geld ausbezahlt, als er eigentlich als Darlehen aufgenommen hat. Das Disagio ist also eine Zinsvorauszahlung in einer Summe.
Da eine Bank damit ein geringeres Risiko trägt, ist sie bereit, einen niedrigeren Zinssatz zu gewähren. Disagios spielen im Immobilienbereich eine Rolle, wenn die Immobilie vermietet wird. Bei selbstgenutzten Immobilien ist davon auszugehen, dass ein Disagio jeden Kredit verteuert. Bis 1998 wurden Disagios auch bei eigengenutzten Immobilien als Steuersparmodelle offeriert und konnten steuervergünstigend als Sonderausgabe geltend gemacht werden. Dieser Steuervorteil kommt nur noch für vermietete Immobilien in Betracht und mindert als Werbungskostenbetrag sofort die Steuerlast.
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Disagio – Beispiel
Beispiel: Ein Kreditnehmer benötigt 200.000 €. Die Bank gewährt ihm einen 1 % günstigeren Zinssatz, wenn er ein Disagio von 5 % akzeptiert. Dann zahlt der Kreditnehmer 10.000 € als Zinsvorschuss, erhält aber nur noch 190.000 € als Kreditbetrag ausbezahlt. Benötigt er den vollen Betrag von 200.000 €, muss einen höheren Darlehensbetrag (nämlich 210.000 €) vereinbaren, der nach Abzug des Disagios seinem Finanzierungsbedarf entspricht.
Aus Sicht des Kreditnehmers drückt ein hohes Disagio in der ersten Zinsbindungsphase die monatliche Belastung und erweckt den Eindruck, dass der Kapitaldienst auch bei geringem Einkommen machbar scheint. Spätestens dann, wenn die Anschlussfinanzierung ansteht, wird deutlich, dass die Restschuld zu diesem Zeitpunkt oft noch höher ist als der zu Anfang effektiv ausgezahlte Darlehensbetrag.
Außerdem muss der Kreditnehmer einen unter Umständen höheren Anschlusszins akzeptieren und sieht sich einer vielleicht nicht mehr leistbaren Belastung ausgesetzt. Ein Disagio bewirkt also nichts anderes, als dass sich ein Darlehen regelmäßig insgesamt verteuert und die Finanzierungskosten und die damit verbundene Zinsunsicherheit in die Zukunft verlagert werden.
Zinsbindungsfrist maximal fünf Jahre beträgt. Das Disagio führt zumindest in Finanzierungsjahr zu einer Steuerersparnis. Sinn macht dies auch nur, wenn der Kreditnehmer im Finanzierungsjahr eine hohe Steuerlast hat, die anschließend in der Vermietungsphase abfällt. Bleibt der Steuersatz gleich hoch, bringt ein Disagio eher steuerliche Nachteile. Dann kann es günstiger sein, einen höheren Zinssatz zu akzeptieren und die Zinsen fortlaufend als Werbungskosten abzuschreiben.
