Der Vermieter von Wohnraum kann das Mietverhältnis nach Maßgabe der gesetzlichen Kündigungsfristen nur kündigen, wenn dieser ein berechtigtes Interesse darlegt. Nach § 573 Abs. II Nr. 2 BGB kann der Vermieter als berechtigtes Interesse Eigenbedarf geltend machen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Zu den begünstigten Personen gehören der Vermieter selbst, seine Eltern und Kinder, Nichten und Neffen, Stiefkinder oder eine Pflegekraft, nicht aber verschwägerte Verwandte, Cousins, der geschiedene Ehegatte oder die Eltern des Lebensgefährten.
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Gründe für den Eigenbedarf
Die Gründe für den Eigenbedarf hat der Vermieter im Kündigungsschreiben anzugeben. Der Mieter soll anhand der Angaben prüfen können, ob er gegen die Kündigung vorgehen kann oder nicht. Dafür soll der Eigentümer vernünftige und nachvollziehbare Gründe angeben. Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, genügt nicht. Akzeptabel ist aber der Wunsch, in der Wohnung seinen Altersruhesitz begründen oder seinem Kind die Wohnung überlassen zu wollen, um zu vermeiden, dass das Kind aus der elterlichen Wohnung auszieht oder der Vermieter im eigenen Haus wohnen will, um das Haus besser unterhalten zu können. Wichtig ist, dass der Eigentümer den Eigenbedarf auch ernsthaft benötigt.
Wird der Eigenbedarf nur vorgeschoben, weil der Vermieter einen lästigen Mieter loswerden möchte oder die Wohnung teurer weitervermieten möchte, ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich. Täuscht der Vermieter Eigenbedarf vor, macht dieser sich schadensersatzpflichtig und muss dem Mieter die durch die Kündigung bedingten Umzugskosten oder die durch die Anmietung einer vergleichbaren Wohnung entstehenden Mehrkosten ersetzen. Hat der Vermieter die Möglichkeit, den Mieter im gleichen Haus oder der gleichen Wohnanlage eine andere leerstehende Wohnung zu vermieten, muss er diese dem Mieter anbieten.
Die Eigenbedarfskündigung ist treuwidrig und damit unwirksam, wenn der Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorlag oder voraussehbar war und der Vermieter die Wohnung dennoch unbefristet vermietet, obwohl er bereits in Betracht gezogen hat, die Wohnung selbst nutzen zu wollen. Der Mieter kann gegen die Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegen, wenn er eine unzumutbare Härte geltend macht (Sozialklausel des § 574 BGB, z.B. hohes Alter, Gebrechlichkeit).
Will der Eigentümer hingegen seine Immobilie verkaufen, kann er als berechtigtes Interesse geltend machen, dass er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. II Nr. 3 BGB).
