Eigentümer

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Eigentümer ist derjenige, dem eine Sache rechtlich gehört (§ 903 BGB). Bei einer Immobilie ist derjenige Eigentümer, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Ist eine Person im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, so vermutet das Gesetz, dass ihr das Recht zusteht (öffentlicher Glaube des Grundbuchs § 891 BGB).

Das Eigentum ist vom bloßen Besitz zu unterscheiden. Besitz ist die tatsächliche Herrschaft eine Person über eine Sache (§ 854 BGB). Derjenige, der in der Immobilie wohnt (z.B. Mieter) ist Besitzer. Der Vermieter hingegen ist Eigentümer. Besitz ist also die tatsächliche, Eigentum die rechtliche Sachherrschaft. Wohnt der Eigentümer selbst in der Immobilie, ist er zugleich auch Besitzer.

Eigentum gibt es in unterschiedlichen Erscheinungsformen. Beim Alleineigentum gehört die Immobilie einer einzigen Person. Beim Miteigentum sind mehrere beteiligt und im Grundbuch eingetragen. Beim Miteigentum nach Bruchteilen steht jedem Miteigentümer ein bestimmter Bruchteil als selbstständiges Recht zu (§ 1008 BGB). Zwischen den Miteigentümern besteht eine Gemeinschaft nach Bruchteilen, sodass jeder Miteigentümer über seinen Anteil frei verfügen kann. Beispiel: Die Brüder A und B sind als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. B kann jederzeit seinen Anteil verkaufen. Beim Gesamthandseigentum sind hingegen die Anteile der einzelnen Eigentümer zugunsten der Gesamtheit „gebunden“. Beispiel: Bei der Erbengemeinschaft kann der einzelne Miterbe nicht gesondert über seinen Erbanteil an der Immobilie verfügen, sondern lediglich seinen Erbteil am gesamten Nachlass verkaufen.

Soll das Eigentum an einem Grundstück übertragen werden, muss der Kaufvertrag notariell beurkundet und die Eigentumsänderung im Grundbuch eingetragen werden. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist die Auflassung (§§ 873, 925 BGB). Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsteile vor dem Notar erklärt werden. Der Erwerber wird Eigentümer, sobald er im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wird. Dazu wird der bisherige Eigentümer durch rotes Unterstreichen des bisherigen Eintrags gelöscht. Um sein Recht auf Eigentumsübertragung abzusichern und den Zeitraum zwischen Abschluss des Grundstückskaufvertrages und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu überbrücken, kann der Veräußerer die Eintragung einer Auflassungsvormerkung bewilligen. Sie sichert den Anspruch auf Einräumung des Rechts an einem Grundstück und wird gleichfalls in das Grundbuch eingetragen. Erfolgt die Übertragung im Wege der Erbfolge, können die Erben unter Vorlage eines notariellen Testamentes oder eines Erbvertrages oder notfalls unter Vorlage eines Erbscheins die Umschreibung beantragen, ohne den Antrag notariell beurkunden zu müssen.

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