Gebrauchsabnahme

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Die Gebrauchsabnahme eines Bauwerks hat im Baurecht eine entscheidende Bedeutung. Mit der Abnahme erklärt der Bauherr, dass er die Leistungen des Bauunternehmers oder Handwerkers als vertragsgerecht betrachtet. Mit der Abnahme verbinden sich weitreichende Rechtsfolgen in den Beziehungen zwischen Bauherrn und Unternehmer.

Erklärt der Bauherr die Abnahme, beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen, innerhalb der der Unternehmer eventuelle Baumängel beseitigen muss. Vor allem wird seine Vergütung fällig. Der Bauherr muss auch eine eventuell zurückbehaltene Sicherheit auszahlen. Besonders wichtig ist der Übergang der Beweislast auf den Bauherrn dafür, dass das Bauwerk nach der Gebrauchsabnahme Baumängel aufweist. Bis zur Abnahme muss der Unternehmer mit Fristsetzung verschuldete Mängel und Folgeschäden auf seine Kosten beseitigen. Er ist beweispflichtig, dass das von ihm erbrachte Werk mangelfrei erstellt wurde.

Die Gebrauchsabnahme ist eine Hauptpflicht des Bauherrn aus dem Bauvertrag. Der Bauherr kann sich der Abnahme nur entziehen, wenn das Bauwerk erhebliche Mängel aufweist. Ist die Abnahme erfolgt, kann sie nicht mehr rückgängig gemacht werden.

Die förmliche Abnahme erfolgt bei persönlicher Anwesenheit von Bauherrn und Unternehmer. Jeder der Beteiligten kann einen Sachverständigen hinzuziehen. Es wird ein Abnahmeprotokoll erstellt. Vorbehalte, die das Protokoll nicht enthält, können später nicht mehr geltend gemacht werden. Das Protokoll sollte die übereinstimmend festgestellten Mängel, die streitigen Mängel, einen eventuellen Vorbehalt der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen, den Vorbehalt der Geltendmachung einer verwirkten Vertragsstrafe und gegebenenfalls die Anmerkungen eines beigezogenen Sachverständigen enthalten.

Bei der stillschweigenden Abnahme genügt es, wenn der Unternehmer dem Bauherrn schriftlich die Fertigstellung seiner Leistungen mitteilt, ohne ihn aber zur Abnahme aufzufordern. Reagiert der Bauherr nicht innerhalb von 12 Tagen, wird die Abnahme unterstellt. Die Abnahme wird gleichfalls fiktiv angenommen, wenn der Bauherr die Immobilie bezieht oder vorbehaltslos die Schlussrechnung bezahlt und damit indirekt die Leistung des Unternehmers als vertragsgerecht billigt.

Viele Rechtsstreitigkeiten ließen sich vermeiden oder für den Bauherrn erfolgreich durchführen, wenn der Abnahme des Bauwerks und den damit verbundenen Förmlichkeiten rechtzeitig angemessene Bedeutung beigemessen worden wäre. Allein der Umstand, dass ein Abnahmetermin in oft freudiger Stimmung erfolgt, sollte die Bedeutung einer angemessenen Abnahme nicht hintenanstellen.

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