Die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten eines Gebäudes beurteilen sich nach Maßgabe der Herstellungs- und Anschaffungskosten sowie des Erhaltungsaufwandes. Nachdem der Gesetzgeber die Eigenheimzulage für private Immobilieneigentümer abgeschafft hat, können nur noch Personen, die ein Gebäude an Dritte vermieten oder verpachten, steuerlich profitieren. Werden Gebäudeteile für eigene Wohnzwecke genutzt, fehlt es an Einnahmen, sodass eine steuerliche Abschreibung (Afa) ausscheidet. Eigennutzern verbleibt nur noch die Möglichkeit, bis 20 % der Handwerkerrechnungen bis zur Höchstgrenze von 6.000 € im Jahr und damit bis zu 1.200 € steuerlich geltend zu machen.
Herstellungs- und Anschaffungskosten unterliegen der Abschreibung
Herstellungskosten sind alle Aufwendungen, die durch den Bau einer Immobilie entstehen (Definition siehe § 255 Abs. 3 Satz 1 Handelsgesetzbuch (HGB). Dazu zählen üblicherweise alle Handwerkerarbeiten, aber auch diejenigen Kosten, die zwangsläufig im Zusammenhang mit der Herstellung anfallen oder in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang dazu stehen. Somit können auch Baunebenkosten wie Architektenhonorare, Bauabnahmegebühren oder die Fahrtkosten zur Baustelle zu den Herstellungskosten gerechnet werden. Zu den Anschaffungskosten hingegen zählen alle Aufwendungen, die erforderlich sind, um die Immobilie zu erwerben (Kaufpreis + Kaufnebenkosten für Notar, Grundbuchamt, Maklerprovision, Finanzierungskosten). Die Anschaffungskosten für Grund und Boden sind nicht abzugsfähig und müssen aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden.
Nachträgliche Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Aus- und Umbauten, die binnen dreier Jahre nach der Anschaffung des Gebäudes vorgenommen werden, gelten gleichfalls als Herstellungskosten, sofern sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Diese Kosten, die den Substanzwert der Immobilie deutlich vergrößern oder verbessern, erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.
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Erhaltungsaufwand ist voll absetzbar
Die Anschaffungskosten sind vom Erhaltungsaufwand abzugrenzen, dessen Kosten als Werbungskosten sofort und in voller Höhe absetzbar sind. Erhaltungsaufwand betrifft alle Instandhaltungsarbeiten, die durch die gewöhnliche Nutzung des Gebäudes entstehen (z.B. Erneuerung Sanitäranlagen). Übliche Unterhaltungskosten gehören nicht dazu (z.B. Dachrinnenreinigung). Wer den Kostenaufwand für eine Modernisierungsmaßnahme sofort als Erhaltungsaufwand geltend machen möchte, sollte gegebenenfalls dem Finanzamt gegenüber nur den Teil nachweisen, der unter 15 % liegt.
Steuerliche Abschreibung
Anschaffungs- und Herstellungskosten sind über die Nutzungsdauer des Gebäudes (meist 50 Jahre) im Wege der AfA geltend zu machen. Wird ein Grundstück mit Immobilie gekauft, müssen die Anschaffungskosten auf das Grundstück einerseits sowie das Gebäude andererseits aufgeteilt werden. Orientierungshilfe bietet eine Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Aufteilung der Anschaffungskosten für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung). Die lineare Abschreibung erlaubt die gleichmäßige Aufteilung der Kosten auf die vom Gesetz vorgesehene Nutzungsdauer. Die früher gleichfalls mögliche degressive Abschreibung ist seit 2006 in Neufällen nicht mehr möglich.
Handelt es sich hingegen um Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen, sind die Kosten in dem Veranlagungszeitraum, in dem sie angefallen sind, in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig. Der Unterschied wird dadurch sichtbar, dass die Abschreibung in der Regel 2 oder 2,5 % jährlich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten beträgt, während Erhaltungsaufwendungen in dem Jahr, in dem sie angefallen sind, in voller Höhe abzugsfähig sind. Oft ist streitig, ob bestimmte Renovierungsarbeiten als Erhaltungsaufwand oder als nachträgliche Herstellungskosten zu verstehen sind. Die Finanzämter akzeptieren Ausgaben bis 4.000 € netto ohne Mehrwertsteuer im Jahr auf Antrag hin meist problemlos als Erhaltungsaufwand.
