Der § 14 des WEG verpflichtet jeden Wohnungseigentümer, die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile instandzuhalten (Beispiel: Pflege des im Sondereigentum des Erdgeschosseigentümers liegenden Gartenanteils). Diese Instandhaltungspflicht betrifft den einzelnen Wohnungseigentümer aber auch als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn es um die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums geht. Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht sowie Modernisierung und bauliche Veränderungen sind im Hinblick auf ihre unterschiedlichen Voraussetzungen strikt voneinander abzugrenzen. Instandhaltungsmaßnahmen dienen der Aufrechterhaltung des gebrauchs- und funktionsfähigen baulichen Zustands und der Beseitigung von Abnutzungserscheinungen am Gemeinschaftseigentum einer Wohngemeinschaftsanlage. Typische Instandhaltungsmaßnahmen sind Schönheitsreparaturen (Beispiel: Neuer Anstrich der verwitterten Hausfassade).
Instandsetzung geht über die bloße Instandhaltung hinaus und hat die Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes zum Ziel, indem Mängel oder Schäden beseitigt werden (Beispiel: Fassade hat Risse). Modernisierungen wiederum sind alle Maßnahmen, die den Gebrauchswert der baulichen Substanz nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder zur nachhaltigen Einsparung beim Energie- oder Wasserverbrauch führen (Beispiel: Einbau einer neuen Heizungsanlage). Die Wohnungseigentümer können über Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung durch einfachen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung beschließen. Modernisierung und bauliche Veränderung erfordern hingegen andere Mehrheitsbeschlüsse.
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Instandhaltungspflicht – ordnungsgemäße Verwaltung
Da jede Immobilie laufend instand gehalten und im Hinblick auf unerwartet auftretende Reparaturen instand gesetzt werden muss, gehört es zur Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung, dass eine angemessene Instandhaltungsrücklage angesammelt wird (§ 21 Abs. V Nr. 4 WEG). Diese Rücklage soll gewährleisten, dass die finanziellen Mittel vorhanden sind, um die Instandhaltungspflicht zu erfüllen. Eine gesetzliche Verpflichtung dafür besteht jedoch nicht.
Allerdings kann jeder Wohnungseigentümer als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung verlangen, dass eine solche Instandhaltungsrücklage aufgebaut wird. Rücklagen liegen im Interesse aller Wohnungseigentümer. Sie vermeiden Liquiditätsengpässe und vermeiden, dass eine Immobilie verfällt. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage richtet sich danach, was ein verständiger und vorausschauender Eigentümer ansparen würde. Bei Neubauten ist die Instandhaltungsrücklage entsprechend niedriger zu bemessen als bei Altbauten.
Die Wohnungseigentümer haben einen Ermessensspielraum, in welcher Form sie Rücklagen beschließen, auch insoweit, ob eine vorhandene Rücklage zur Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen vollständig oder nur teilweise ausgenutzt wird. Ein Anspruch auf die vollständige Ausschöpfung besteht nicht. Die Eigentümergemeinschaft kann deshalb auch neben der Inanspruchnahme der Instandhaltungsrücklage beschließen, dass ein Teil der Maßnahme über eine Sonderumlage finanziert wird (BayObLG NZM 2005, 747). Da die Rücklage für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zweckbestimmt ist, kann der einzelne Wohnungseigentümer nicht verlangen, dass ihm sein Anteil an der Rücklage ausgezahlt wird, auch dann nicht, wenn er sein Wohnungseigentum verkauft. Da die Rücklage Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft geworden ist, geht sie auf den Erwerber über.
Beispiele zur Abgrenzung:
Instandhaltung: Wartung der Heizung nebst Austausch von Verschleißteilen
Instandsetzung: Ausbau der defekten und Einbau einer baugleichen Wärmepumpe
Modernisierende Instandsetzung: Einbau einer leistungsfähigeren und energiesparenden Wärmepumpe
Modernisierung: Austausch der veralteten Heizungsanlage und Einbau einer neuen Heizungsanlage
Bauliche Veränderung: Ausbau von Elektrospeicheröfen und Einbau einer Zentralheizungsanlage, Verglasung des Balkons, Ausbau einer Terrasse in der DG-Wohnung.
