Jede Immobilie verursacht Kosten. Die Kosten des Sondereigentums, die die konkrete Eigentumswohnung betreffen, trägt jeder Eigentümer selbst (Grundsteuer, Wasser, Strom-, Öl- und Gasverbrauch). Gemäß § 16 II WEG ist jeder Wohnungseigentümer zudem verpflichtet, die „Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums nach dem Verhältnis seiner Anteile zu tragen“. Die Kosten des Sondereigentums sowie die laufenden Bewirtschaftungskosten werden in der Jahresabrechnung vom WEG-Verwalter erfasst und abgerechnet. Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, ist die Jahresabrechnung immer auch Bestandteil der Unterlagen für den Erwerber.
Die laufenden Bewirtschaftungskosten stellen vorwiegend die Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV dar, soweit sie das gemeinschaftliche Eigentum betreffen (Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherungen). Diese Kosten sind gleichzeitig diejenigen Betriebskosten, die im Fall der Vermietung auf den Mieter der Wohnung umgelegt werden können. Zu den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gehören ferner Beiträge zur Instandhaltungsrücklage und Sonderumlagen. Nach der Heizkostenverordnung ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, in den einzelnen Wohnungen Geräte zur Energieverbrauchserfassung einzubauen. Die Heizkosten werden in der Jahresabrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch auf die Wohnungseigentümer umgelegt.
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Jahresabrechnung und Wohngeld
Um sicherzustellen, dass der Kostenaufwand für das Wohnungseigentum bezahlt wird, sind die Wohnungseigentümer im Regelfall verpflichtet, ein monatliches Wohngeld zu bezahlen. Das Wohngeld richtet sich nach dem Wirtschaftsplan, den die Verwaltung im Voraus für das Folgejahr anhand der letzten Jahresabrechnung erstellt. Die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr wird vom Verwalter erstellt und von der Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung genehmigt. Sie muss den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Buchführung entsprechen und alle Einnahmen und Ausgaben zeitlich und nach Sachgruppen erfassen.
Die Jahresabrechnung ist nicht in Form einer Bilanz, sondern als reine Einnahmen-/Ausgabenrechnung zu erstellen. Es gilt das sogenannte Zu- und Abflussprinzip. Alles was im Wirtschaftsjahr eingenommen und ausgegeben wird, ist in die Jahresrechnung einzustellen. Die Abrechnung muss für jede einzelne Kostenposition den Kostenverteilungsschlüssel (Wohnfläche, Personenzahl) erkennen lassen. Sie besteht aus einer Gesamtabrechnung sowie den Einzelabrechnungen. Die Einzelabrechnungen beinhalten das Ergebnis für die jeweilige Wohnung. Darin werden die Ausgaben unter Anwendung des jeweiligen Umlageschlüssels auf die einzelnen Wohnungseigentümer aufgeteilt. Mit der Einzelabrechnung erhält der jeweilige Eigentümer auch eine Heizkostenabrechnung.
Will der Eigentümer eine Jahresabrechnung beanstanden, muss er den Genehmigungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft innerhalb eines Monats durch Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht angreifen (§ 46 WEG). Nach Fristablauf wird die Jahresabrechnung bestandskräftig.
