Immobilien werden gemeinhin als Kapitalanlagen bezeichnet. Sie gelten als „Betongold“. Als Kapitalanlage trifft dies aber an sich nur zu, wenn die Immobilie vermietet ist und die eingehenden Mieteinnahmen eine Rendite erzielen. Eigengenutzte Immobilien bringen keine Renditen. Sie sind allenfalls dann als Kapitalanlage zu betrachten, wenn sie, sobald Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, sich aufgrund der Wertsteigerung gewinnbringend weiterverkaufen lassen.
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Ob eine vermietete Immobilie tatsächlich eine Kapitalanlage darstellt, bewertet sich anhand unterschiedlicher Faktoren. Allgemein wird dazu auf das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresmietertrag (Kaltmiete ohne Unterhalts– und Verbrauchsnebenkosten) abgestellt. Der sich daraus ergebende Kaufpreisfaktor wird allgemein zwischen einem Faktor des circa 10- bis ca. 25-fachen angesetzt.
Beispiel:
Beträgt der Kaufpreis 200.000 € und die Jahreskaltmiete 20.000 €, liegt der Kaufpreisfaktor beim 10-fachen. Umgekehrt lässt sich auch aus der Jahreskaltmiete und dem örtlich üblichen Kaufpreisfaktor ein halbwegs angemessener Kaufpreis bestimmen. Beträgt die Jahreskaltmiete 20.000 € und erscheint aufgrund der Gegebenheiten der Immobilie ein 20-facher Kaufpreisfaktor als örtlich üblich, ergäbe sich ein angemessener Kaufpreis von 400.000 €.
Es versteht sich, dass der Kaufpreisfaktor maßgeblich auf die Lage der Immobilie abstellt. In sehr guten, innerstädtischen Lagen werden Kaufpreisfaktoren von 20 und mehr erzielt, während in weniger attraktiven Lagen Kaufpreisfaktoren von zehn und weniger realistisch sind.
Rendite einer Kapitalanlage
Zugleich lässt sich aus Jahresnettomiete und Kaufpreis auch die Rendite in Prozent errechnen. Beträgt die Jahresnettomiete 20.000 € und der Kaufpreis 250.000 €, ergibt sich eine Mietrendite von 8 % (20.000 x 100 : 250.000). Im Immobilienbereich und nicht zuletzt im Hinblick auf die Renditechancen allgemein, sind Renditen von drei bis ca. fünf Prozent als ausgesprochen ertragreich zu bewerten. In Berlin sind aufgrund der unterschiedlichen Gegebenheiten keine pauschalen Bewertungen möglich. In besonders bevorzugten Lagen wie beispielsweise Berlin Charlottenburg werden Kaufpreisfaktoren von bis zu 28 und mehr erzielt, wobei Investoren oft von einer besonders guten Wertentwicklung ausgehen.
Bei Gewerbeanteilen von weniger als 30 % liegt die Spanne bei etwa dem 14 – 23-fachen, bei mehr als 30 % beim 14 – 19,5-fachen sowie bei Büro- und Geschäftshäusern beim 13,5 – 21,5-fachen. Letztlich entscheiden aber immer die individuellen Gegebenheiten der Immobilie, insbesondere die Lage und die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Spekulation sollte jedenfalls nicht die Grundlage sein, eine Immobilie zu bewerten.
