Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, so geschieht dies in der Regel lastenfrei. Wird ein im Grundbuch mit Rechten belastetes Grundstück verkauft, muss im notariellen Kaufvertrag klargestellt werden, welche Rechte der Erwerber übernimmt und welche Rechte zur Löschung gebracht werden sollen. Soll ein im Grundbuch eingetragenes Recht gelöscht werden, muss diejenige Person, zu deren Gunsten dieses Recht besteht (Gläubiger), eine Löschungsbewilligung erteilen (§ 875 BGB). Entweder besorgt der Verkäufer der Immobilie die Löschungsbewilligung beim Gläubiger selbst, oder die Parteien beauftragen den Notar, beim jeweiligen Gläubiger die notwendige Löschungsbewilligung einzuholen.

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Ist zugunsten eines Gläubigers beispielsweise eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen, die ein noch nicht vollständig abbezahltes Darlehen absichert, muss der Notar den Gläubiger anschreiben und auffordern, die Ablöseforderung zu beziffern. Der Gläubiger wird dann die Löschungsbewilligung an den Notar übersenden, verbunden mit der Auflage, davon nur Gebrauch zu machen, wenn aus dem Kaufpreis seine über die Buchgrundschuld gesicherte Forderung bezahlt wird. Nur so ist gewährleistet, dass der Käufer nicht den Kaufpreis zahlt, bevor sichergestellt ist, dass er das Grundstück unbelastet erwirbt. Erst dann, wenn sämtliche Löschungsbewilligungen, gegebenenfalls mit Treuhandauflagen der Gläubiger, vorliegen, kann der Erwerber das Grundstück unbelastet erwerben und das Grundbuchamt das Eigentum vertragsgemäß im Grundbuch auf den Erwerber umschreiben.

Oder ist im Grundbuch ein Zwangsvollstreckungsvermerk eingetragen und verkauft der Verkäufer das Grundstück freihändig vor der Durchführung des Versteigerungstermins, wird der Gläubiger den Versteigerungsantrag nur unter der Bedingung zurücknehmen, dass seine Forderung aus dem Kaufpreis befriedigt wird.

Ist das Grundstück unbelastet, formuliert der Notar im Kaufvertrag: …“Dieser Grundbesitz ist in Abteilung II und III des Grundbuches lastenfrei eingetragen.“ Ist das Grundstück mit Rechten belastet, heißt es z.B.: … „Der Notar wird beauftragt, die Löschungsunterlagen bezüglich der Grundschuld Abt. III Nr. 2 zu treuen Händen anzufordern und die abzulösende Forderung des Gläubigers zu erfragen. Der Notar ist nicht verpflichtet, die Forderung zu überprüfen.“

Grundbuch gibt Auskunft über nötige Löschungsbewilligungen

Um die zügige Abwicklung eines Immobilienkaufvertrages vorzubereiten, sollte der Verkäufer frühzeitig das Grundbuch prüfen und im Hinblick auf eventuell zu löschende Rechte mit dem Gläubiger in Kontakt treten. Umgekehrt ist es aus Sicht des Erwerbers empfehlenswert, frühzeitig Einblick in das Grundbuch zu nehmen und gegebenenfalls zu löschende oder zu übernehmende Rechte mit dem Verkäufer abzuklären. Es gehört zu den regelmäßigen Aufgaben eines guten Immobilienmaklers den Grundbuchstand hinsichtlich möglicher Hindernisse zu überprüfen.