Die Maklertätigkeit ist eine Vertrauenstätigkeit. Wird der Immobilienmakler mit der Vermittlung eines Kaufinteressenten für eine Immobilie beauftragt, ist er zumindest beim einfachen Maklerauftrag nicht verpflichtet, für den Auftraggeber ein besonderes Engagement zu entfalten. Wird er aber tätig, muss er alles tun, um die Interessen seines Auftraggebers zu wahren und alles unterlassen, was den Interessen des Auftraggebers zuwiderläuft. Missachtet er seine Pflichten, begründet sich daraus, – wie es bei der Verletzung vertraglicher Pflichten nach allgemeinen vertragsrechtlichen Grundsätzen der Fall ist , eine Schadensersatzpflicht gegenüber dem Auftraggeber.

Letztlich kommt es auf die Umstände an. Pauschale Grundsätze gibt es nicht. Die Rechtsprechung greift pauschal auf § 241 Abs. II BGB zurück: Danach kann das Schuldverhältnis nach seinem Inhalt jeden Vertragspartner zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten (Grundsatz von Treu und Glauben). Haftungsfragen lassen sich minimieren, wenn beide Parteien offen und ehrlich zueinander sind, einander nichts verschweigen, auch negative Aspekte nicht unterschlagen und die Gegebenheiten im Hinblick auf Angebot und Verkaufschancen realistisch bewerten.

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Maklerhaftung im Detail

Die Maklerhaftung kann sich auf das Verhältnis zum Auftraggeber, aber auch auf allgemeine Interessen beziehen. Bietet der Makler eine Immobilie an, ist er nach § 16a EnEV verpflichtet, Angaben zum Energieausweis, Energiebedarf und Energieverbrauch zu machen. Unterlässt er die Angaben, begeht er einen abmahnungsfähigen Wettbewerbsverstoß, für den er persönlich haftet (LG Würzburg 1 HK O 1046/15). Täuscht der Makler den Kaufinteressenten, indem er Angaben ins Blaue hinein macht, muss sich der Verkäufer das Handeln des Maklers möglicherweise wie eigenes Fehlverhalten zurechnen lassen. Macht der Käufer dann Schadensersatz geltend, haftet der Verkäufer und kann den Makler in Regress nehmen (AG Hannover 418 C 8155/13).

Verletzt der Makler seine Vertragspflichten, kann sich sein Fehlverhalten auf den Vergütungsanspruch auswirken. So bestimmt § 654 BGB, dass der Makler seinen Provisionsanspruch verliert, wenn er vertragswidrig auch für den anderen Teil tätig gewesen ist und eine Partei bevorteilt. Wegen des Strafcharakters dieser Vorschrift soll dafür einfache oder gar grobe Fahrlässigkeit nicht genügen. Vielmehr wird ein „schweres“ Verschulden gefordert; der Makler darf die Vergütung nicht verdient haben (BGHZ 92, 184). Da Doppeltätigkeiten im Immobilienmaklerbereich weitgehend üblich geworden sind, sind besonders strenge Anforderungen zu stellen.