Nach § 556 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter neben der Zahlung der Kaltmiete zusätzlich die Nebenkosten (Betriebskosten) trägt. Nebenkosten sind diejenigen Unterhaltungskosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie entstehen. Meist nehmen die Parteien auf § 2 Nr. 1 – 17 Betriebskostenverordnung Bezug, in der die umlagefähigen Nebenkosten aufgeführt sind. Ohne Vereinbarung trägt der Vermieter die Nebenkosten selbst.
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Regelmäßig vereinbaren die Parteien, dass der Mieter zur Kaltmiete eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten leistet. Dann hat der Vermieter die Nebenkosten jährlich in einer Nebenkostenabrechnung abzurechnen. Der Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten beträgt ein Jahr (§ 556 III BGB). Der Zeitraum muss nicht mit dem Kalenderjahr identisch sein und kann sich auch am Einzugstermin des Mieters orientieren. Wegen der Abrechnungszeiträume der Versorgungsunternehmen bietet sich jedoch das Kalenderjahr an. In der Nebenkostenabrechnung sind alle Nebenkosten aufzuführen, die im Abrechnungszeitraum angefallen sind. Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung orientiert sich am § 259 BGB und muss zwingende Angaben enthalten.
Inhalt der Nebenkostenabrechnung
- Kosten der gesamten und nicht um Vorwegabzüge bereinigten Gesamtkosten für eine Dienstleistung (z.B. Heizung), auch wenn nur ein Teilbetrag umlegbare Nebenkosten sind.
- Die umlegbaren (bereinigen) Gesamtnebenkosten der einzelnen Kostenarten.
- Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Umlageschlüssels.
- Berechnung der des Nebenkostenanteils des Mieters je Nebenkostenart.
- Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.
- Angaben des Rechnungssaldos.
Die Abrechnung hat so zu erfolgen, dass sie der Mieter auch als durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mensch gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann. Ist dies nicht der Fall, ist die Nebenkostenabrechnung formell unwirksam.
Nach § 556 III S. 2 BGB ist die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Da diese Frist eine gesetzliche Ausschlussfrist ist, kann der Vermieter nach Fristablauf keine Nachforderungen mehr erheben. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn er wegen einer verspäteten Abrechnung (z.B. der Stadtwerke) nicht in der Lage war, die Abrechnung fristgerecht vorzunehmen.
Will der Mieter Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erheben, muss er diese spätestens 12 Monate nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitteilen.
