Der Begriff „Notarvertrag“ ist etwas irreführend. Er suggeriert, dass mit dem Notar ein Vertrag zustande kommt. Zwar besteht infolge der Beurkundung eines Rechtsgeschäfts auch mit dem Notar ein Auftragsverhältnis, das er vertragsgerecht erfüllen muss. Im Immobilienbereich bezeichnet der Begriff hingegen vielmehr die Notwendigkeit, dass ein Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden muss.
§ 311b I BGB bestimmt, dass ein „Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf“. Wird eine solche Vereinbarung nur mündlich oder privatschriftlich verabredet, ist der Vertrag unwirksam und nichtig.
Vor allem ist der Notarvertrag, der einen Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet, Voraussetzung, dass die Änderung der Rechtsverhältnisse im Grundbuch beantragt werden kann. Nur der Notar kann die Anträge beim Grundbuchamt stellen (z.B. Beantragung der Auflassung, Eintragung einer Grundschuld).
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Der Notarvertrag ist eine rechtssichere Urkunde
Zentrale Aufgabe des Notars ist die Erstellung rechtswirksamer Urkunden. Dazu soll der Notar nach Maßgabe des § 17 BeurkG den „Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben“. Außerdem soll der Notar darauf achten, dass „Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden“. Der Notar muss sich nach der Notarordnung richten.
Den Beteiligten soll der Notar Gelegenheit geben, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung vertraut zu machen. Ist der Verkäufer oder Käufer der Immobilie ein Verbraucher, der nicht gewerblich Immobilien verkauft oder kauft, soll der Notar den Vertragsentwurf zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Diese Vorgabe des § 17 Abs. IIa Nr. 2 BeurkG ist verzichtbar. Dann allerdings sollen die Gründe für den Verzicht in der Vertragsurkunde ausdrücklich benannt werden.
Notarverträge werden der individuellen Situation angepasst
Notarverträge sind vielfach standardisiert. Sie bestehen regelmäßig aus Textbausteinen, die im Hinblick auf die individuelle Situation der Beteiligten modifiziert werden können. Idealerweise verwendet der Notar in der Praxis bewährte Vertragsklauseln, die Rechtssicherheit gewährleisten. Der Notar ist verpflichtet, im Beurkundungstermin die Vertragsurkunde den Beteiligten vorzulesen (§ 13 BeurkG). Jeder Beteiligte kann sich eine Formulierung erläutern lassen und Änderungswünsche vortragen.
