Ordnungsgemäße Verwaltung

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Jeder Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine  ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage verlangen. § 21 Abs. IV WEG versteht unter ordnungsgemäßer Verwaltung eine „Verwaltung, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht“.

In § 21 Abs. V WEG zählt das Gesetz beispielhaft auf, was zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört: …

  • Aufstellung einer Hausordnung
  • Ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
  • Abschluss und Unterhaltung einer Gebäudeversicherung sowie Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
  • Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage
  • Aufstellung eines Wirtschaftsplan
  • Duldung aller Maßnahmen, die für die Kommunikation oder Energieversorgung zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

Soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Verwalter dem Verlangen eines Wohnungseigentümers nach ordnungsgemäßer Verwaltung nicht nachkommen, kann das Amtsgericht auf Antrag eines Wohnungseigentümers über eine notwendige Maßnahme nach billigem Ermessen entscheiden (§ 21 Abs. VIII WEG). Beispiel: Der Verwalter unterlässt es, einen Wirtschaftsplan oder eine Jahresabrechnung zu erstellen. Auch über die Prozesskosten entscheidet das Gericht dann nach billigem Ermessen (§ 49 WEG).

Ist ein Verwalter bestellt, konkretisiert § 27 WEG, welche Aufgaben der Verwalter im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Objekts zu erledigen hat. So hat er Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen, Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in die Wege zu leiten und Wohngelder entgegenzunehmen und zu verwalten sowie den Wirtschaftsplan zu erstellen und die Wohngelder letztlich abzurechnen.

Beanstandet ein Wohnungseigentümer, dass eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossene Maßnahme nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, kann er den Beschluss mit der Anfechtungsklage anfechten und für hinfällig erklären lassen. Beispiel: Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die noch recht ansehnliche Außenfassade in einer anderen Farbe streichen zu lassen und will den Kostenaufwand über die Instandhaltungsrücklage oder eine Sonderumlage finanzieren.

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