Rang im Grundbuch

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Jedes im Grundbuch eingetragene Recht hat einen bestimmten Rang. Damit mehrere Rechte im Rang nicht miteinander kollidieren, bestimmt das  Prioritätsprinzip, dass das zuerst eingetragene Recht vorrangig ist gegenüber einem Recht, dass später im Grundbuch eingetragen wird.

Die Rangordnung der Rechte an einem Grundstück richtet sich daher nach dem Zeitpunkt ihrer Entstehung. Das früher entstandene Recht geht dem später entstehenden Recht im Rang vor. Für die Entstehung eines Rechts ist grundsätzlich seine Eintragung im Grundbuch maßgebend.

Beispiel: Um zu gewährleisten, dass bei einem Immobilienkaufvertrag die Eigentumsumschreibung auf den Erwerber erfolgt, vereinbaren die Parteien im Kaufvertrag die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers. Sollte der Verkäufer die Immobilie ein weiteres Mal verkaufen, verhindert die Auflassungsvormerkung zugunsten des  Ersterwerbers die Eigentumsumschreibung auf den Zweiterwerber.

Beispiel: Finanziert der Erwerber den Immobilienkaufpreis aufgrund einer Belastungsvollmacht über ein Bankdarlehen und bestellt dazu auf dem Grundstück eine Grundschuld, wird die Bank den Kaufpreis erst auszahlen, wenn sichergestellt ist, dass die Grundschuld an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist oder der Notar durch eine Rangbestätigung zusichert, dass die Eintragung vereinbarungsgemäß erfolgen wird.

Die wirtschaftliche Bedeutung der Rangordnung der Rechte im Grundbuch wird mithin bei der Zwangsversteigerung des Grundstücks ersichtlich. Ein nachrangig eingetragenes Recht hat eine geringere Aussicht, bei der Verteilung des Versteigerungserlöses zum Zuge zu kommen. Der Versteigerungserlös wird nämlich in der Reihenfolge der Rangordnung der eingetragenen Rechte verteilt. Das Recht, das vorrangig eingetragen ist, wird vorzugsweise bedient. Reicht der Erlös nicht aus, auch nachrangige Rechte zu bedienen, gehen diese Rechte leer aus.

Die unterschiedliche Bewertung der verschiedenen Rangstellen hat auch wirtschaftliche Bedeutung. Eine an erster Rangstelle eingetragene Grundschuld beleihen die Banken meist mit bis zu 60 % des Beleihungswertes der Immobilie und gewähren dafür einen besonders günstigen Zinssatz (1a-Grundschuld). Für eine nachrangig eingetragene Grundschuld muss der Darlehensnehmer meist einen höheren Zinssatz zahlen (1b-Grundschuld). Dieser höhere Zinssatz stellt eine Risikoprämie  für die schlechtere Position dar, die der Darlehensgeber bei der zwangsweisen Verwertung der Immobilie hat.

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