Als Reallast definiert § 1105 BGB das Recht, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu verlangen. Hat ein Grundstückseigentümer mit einer anderen Person eine Belastung vereinbart entstehen Reallasten. Die Reallast ist im Grundbuch eingetragen und kann erhebliche Auswirkungen auf den Verkehrswert einer Immobilie haben. In der Praxis kommen Reallasten eher in ländlichen Räumen, nicht so sehr in Ballungszentren wie zum Beispiel Berlin, vor.
Die rechtlichen Grundlagen
Die rechtlichen Grundlagen der Reallast sind in den §§ 1105-1112 BGB geregelt. Sie wird gemäß BGB als sogenanntes Sachenrecht definiert. Die Reallast kann als subjektiv-dingliche Reallast eingetragen werden (§ 1110 BGB). Dann besteht das Recht zugunsten des jeweiligen im Grundbuch eingetragenen Immobilieneigentümers, unabhängig davon, wer tatsächlich Eigentümer ist und ist untrennbar mit dem Grundstück verbunden. Ist das Recht als subjektiv-persönliche Reallast eingetragen, besteht sie nur zugunsten einer bestimmten Person und ist nicht an das Grundstück gebunden (§ 1111 BGB).
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Die Reallast entsteht durch Einigung des Eigentümers mit dem Reallastberechtigtem und der Eintragung im Grundbuch. Sie kann als auf Dritte übertragbares und vererbliches Recht, aber auch als unübertragbar und nicht vererblich bestellt werden. Sind mehrere Eigentümer als Bruchteilseigentümer (Bruchteilsgemeinschaft) eingetragen (z.B. Ehepaar), kann nach § 1106 BGB auch der Bruchteil des Grundstücks mit einer Reallast belastet werden.
Die vertraglichen Pflichten
Gegenstand einer Reallast ist meist die Verpflichtung zur Zahlung von Geld. Aber auch jede andere Dienst- und Sachleistung ist denkbar. Die Reallast berechtigt nicht unmittelbar zur Nutzung des Grundstücks. Vielmehr ist es dem mit der Reallast belasteten Eigentümer des Grundstücks überlassen, wie er die Leistungen erwirtschaftet, die er zur Erfüllung der Reallast benötigt. Kommt er mit seiner Leistung in Verzug, kann der Berechtigte die Zwangsvollstreckung einleiten und somit in das Grundstück die Zwangsverwaltung betreiben.
Daneben begründet § 1108 BGB die persönliche Haftung des Grundstückseigentümers für die während der Dauer seines Eigentums fällig werdenden Leistungen. Soweit der Reallastgläubiger wegen rückständiger Leistungen die Zwangsversteigerung betreibt, riskiert er, leer auszugehen, soweit andere Gläubiger vorrangig eingetragen sind und der Versteigerungserlös nicht ausreicht, um auch die fällige Reallast zu befriedigen. Die nachrangige Eintragung eines Altenteilrechts erscheint deshalb nur vertretbar, wenn nur durch den Rangrücktritt des Berechtigten eine Kreditaufnahme ermöglicht wird.
Die Reallast als Mittel zur Altersversorgung
In der Praxis werden Reallasten oft im Zusammenhang mit einem Altenteilsrecht als Rentenschuld bestellt. Auch hieran zeigt sich, dass Reallasten eher in ländlichen Räumen bestellt werden als zum Beispiel in großen Städten wie Berlin. Geleichwohl, eine im Grundbuch eingetragene Reallast wirkt sich immer auf den Verkehrswert des Grundstücks aus.
Deshalb ist es für Berliner Immobilienmakler unabdingbar das aktuelle Grundbuch eines Objektes einzusehen und genau zu kennen. Schließlich hat der Eigentümer seine Immobilie oder sein Grundstück zu Lebzeiten auf einen Dritten übertragen und als Gegenleistung vereinbart, dass der Begünstigte ihm eine monatliche Rente zahlt oder ihn zeitlebens pflegt. Diese Verpflichtung wird als Reallast im Grundbuch eingetragen. Das Altenteilsrecht kann mehrere dinglich gesicherte Nutzungsrechte und Leistungen beinhalten. Sie dienen der allgemeinen leidlichen oder persönlichen Versorgung des Berechtigten.
