Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie. Es findet vor allem für Ein- und Zweifamilienhäuser Anwendung. Die dafür maßgeblichen Grundsätze finden sich in §§ 21 ff Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren, bei dem auf die aus der Vermietung der Immobilie erzielbare Rendite abgestellt wird, richtet sich die Beurteilung bei dem Sachwertverfahren danach, welche Herstellungskosten für ein Gebäude maßgebend sind.

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Ansatzpunkt zur Ermittlung des Verkehrswertes

Das Sachwertverfahren blickt in die Vergangenheit zurück und stellt fest, was es heute kosten würde, das Gebäude so herzustellen, wie es heute steht. Dabei ist zu berücksichtigen, in welchem Umfang sich diese Herstellungskosten um das Alter des Gebäudes sowie um eventuelle Baumängel und Bauschäden verringern. Auf den wirtschaftlichen Ertrag des Gebäudes kommt es bei diesem Verfahren nicht an. Gibt es im Gebäude „goldene Wasserhähne“, schlagen sich diese in den Herstellungskosten nieder, während sie beim Ertragswertverfahren weitgehend bedeutungslos bleiben.

Grundlagen des Sachwertverfahrens

Der Sachwert eines Gebäudes wird demnach anhand folgender Aspekte ermittelt:

Feststellung des Bodenwerts nach dem Vergleichswertverfahren im Hinblick auf vergleichbare Grundstücke und Vergleichspreise (§§ 15 ff ImmoWertV).
Sachwert des auf dem Grundstück vorhandenen Gebäudes im Hinblick auf den Herstellungswert des Gebäudes.
Sachwert der Außenanlagen auf dem Grundstück.
Baunebenkosten für die Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen.

Bei der Feststellung des Sachwerts des Gebäudes sind ferner folgende individuelle Merkmale zu berücksichtigen:

Objektart (Einfamilienhaus, Einliegerwohnung u.ä.)
Ausstattungsstandard (Stichwort „goldener Wasserhahn“)
Restnutzungsdauer und Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes
Baumängel
Bauschäden
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (Hanglage, Sonnenseite u.ä.).

Rechenvorgänge beim Sachwertverfahren

Während der Bodenwert aus dem von den Gutachterausschüssen der Gemeinden mitgeteilten Bodenrichtwerten relativ einfach festzustellen ist, ist der Herstellungswert des Gebäudes ein eher komplexes Verfahren. Er ist durch Zugrundelegung gewöhnlicher Herstellungskosten je Raum- oder Flächeneinheit zu ermitteln. Was als Herstellungskosten zum Ansatz kommt, ist wiederum durch spezielle DIN-Vorschriften geregelt. Darüber hinaus ist zu prüfen, ob die im Einzelfall abgerechneten Kosten den Normalherstellungskosten entsprechen. Überhöhte Preise sind durch Erfahrungswerte für Raummeterpreise zu relativieren.

Die Normalherstellungskosten beruhen auf Auswertungen der Baukosten für Gebäude mit ungefähr gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die Wertermittlung auf ein einheitliches Indexbasisjahr zurückgerechnet. Dadurch wird gewährleistet, dass ein Gutachter über mehrere Jahre hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet. Daraus ergibt sich der Herstellungsaufwand für ein „Normgebäude“. Dem Ergebnis sind objektspezifische Merkmale wie Treppen, Balkone oder Dachgauben hinzuzurechnen.

Steht der Herstellungspreis des Gebäudes fest, müssen auch Baumängel und Bauschäden berücksichtigt werden. Baumängel sind Mängel, die dem Gebäude bereits von Anfang an anhaften und durch mangelhafte Ausführung oder Planung entstanden sind. Bauschäden sind meist auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen zurückzuführen oder sind Folgen von Baumängel. Ob der im Sachwertverfahren ermittelte Verkehrswert realisierbar ist, richtet sich letztendlich danach, ob ein Kaufinteressent bereit ist, den ermittelten Verkehrswert tatsächlich zu bezahlen.