Im Grundbuch ist in Abteilung II im Hinblick auf die Immobilie bisweilen ein Sanierungsvermerk eingetragen. Aus Sicht eines Kaufinteressenten kann ein Sanierungsvermerk negative, aber vor allem auch positive Aspekte beinhalten.
Wird das Grundstück verkauft, muss die Gemeinde ihre Zustimmung erklären (§ 144 II BauGB). Dazu muss der Notar von Amts wegen die Gemeinde über den Verkauf der Immobilie informieren und ihre Genehmigung einholen. Grundlage eines Sanierungsvermerks ist eine Sanierungssatzung, in der eine Gemeinde ein bestimmtes Gebiet als Sanierungsgebiet ausweist und für die betroffenen Grundstücke einen Sanierungsvermerk im Grundbuch eintragen lässt (§ 143 BauGB).
Zweck von Sanierungsgebieten ist es, städtebauliche Sanierungsmaßnahmen durchzuführen und städtebauliche Missstände zu verbessern oder zu beseitigen. In der Sanierungssatzung sind die betroffenen Grundstücke konkret zu erfassen. Sanierungsvermerke können negative, aber auch positive Aspekte haben.
Ein negativer Ansatz kann darin bestehen, dass Baumaßnahmen der Zustimmung der Gemeinde bedürfen und die Gemeinde ihre Zustimmung verweigern kann, wenn die Teilung eines Baugrundstücks oder der Umbau einer Bestandsimmobilie die Durchführung der Sanierungssatzung und deren Vorgaben beeinträchtigen könnte. Dieser Aspekt dürfte aber eher theoretischer Natur sein, da eine bestehende Immobilie, die lediglich umgebaut, neu gestaltet und modernisiert werden soll und gegebenenfalls auf besondere Wünsche des Sanierungsträgers Rücksicht nimmt, im Regelfall mit den Zielen von Sanierungssatzungen übereinstimmt.
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Positive Aspekte beim Sanierungsvermerk
Positive Aspekte ergeben sich daraus, dass Eigentümer öffentliche Fördergelder in Anspruch nehmen können. In Berlin können sich Eigentümer und Kaufinteressenten auch in Stadtteilzeitungen über die Vorbereitung und Durchführung von Sanierungsmaßnahmen informieren. Besonders positiv erweisen sich aber steuerliche Aspekte.
Nach § 7h EstG können auf Herstellungskosten für Modernisierung und Instandsetzungsmaßnahmen, die nicht durch Zuschüsse aus Sanierungsmitteln gedeckt sind, erhöhte Abschreibungen vorgenommen werden. Dabei ist es egal, ob es sich um ein ganzes Gebäude oder Teile davon, um eine Eigentumswohnung oder um einzelne Räume handelt.
Im Jahr der Herstellung in den folgenden sieben Jahren können jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetzbuchs abgesetzt werden.
Die Abschreibung kann nur in Anspruch genommen werden, wenn der Bauherr eine entsprechende Bescheinigung der Gemeinde vorweist. Daraus muss hervorgehen, dass das Gebäude in einem Sanierungsgebiet liegt, in welcher Höhe Aufwendungen entstanden sind sowie ob und gegebenenfalls wieviel Zuschüsse man erhalten hat.
Diese werden aus der Bemessungsgrundlage herausgerechnet. Begünstigt werden die Herstellungskosten, also Modernisierungs- und Instandsetzungskosten, sowie Aufwendungen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes nutzen, um es wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Bedeutung erhalten zu können.
