Sondernutzungsrechte haben im Wohnungseigentumsrecht große Bedeutung. Ein Sondernutzungsrecht räumt einem Eigentümer das exklusive Recht ein, einen Teil des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer zu nutzen. Meist geht es dabei um eine Gebrauchs- und Nutzungsregelung, bei der die Wohnungseigentümer den Gebrauch des Sondereigentums oder des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln (§ 15 I WEG).
Beispiel: Der Wohnungseigentümer im Erdgeschoss darf aufgrund eines Sondernutzungsrechts den seiner Terrasse vorgelagerten Gartenanteil nutzen. Die übrigen Wohnungseigentümer dürfen diesen Teil des Gartens nicht betreten, obwohl der Garten als Grundstück zwingend Gemeinschaftseigentum ist. Der begünstigte Wohnungseigentümer hat damit ein exklusives Nutzungsrecht, das ihn auch berechtigt, die Nutzungen aus dem Recht zu ziehen (z.B. Früchte des auf seinem Gartenanteil stehenden Obstbaumes). Ansonsten werden Sondernutzungsrechte typischerweise an PKW-Stellplätzen, an Garagen, Kellerräumen oder Terrassen von Erdgeschosswohnungen eingeräumt.
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Entstehung Sondernutzungsrecht
Sondernutzungsrechte können auf unterschiedlichen Wegen entstehen. Häufig werden sie bereits bei der Teilung des Grundstücks durch die Teilungserklärung des Eigentümers oder in der Teilungsvereinbarung der Miteigentümer begründet. Sondernutzungsrechte, die nach der Begründung des Wohnungseigentums eingeräumt werden, bedürfen der Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer.
Ein Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung genügt dafür nicht und wäre nichtig. Soweit ein Sondernutzungsrecht im Nachhinein durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer entsteht, sollte es möglichst im Grundbuch eingetragen werden. Nur so lässt sich gewährleisten, dass ein späterer Erwerber des Wohnungseigentums das Sondernutzungsrecht weiterhin nutzen kann.
Wer ein Sondernutzungsrecht nutzt, muss Spielregeln einhalten. Beschränkungen ergeben sich oft aus der Teilungserklärung oder der Teilungsvereinbarung, in der Details der Nutzung geregelt sein können. Vorteilhaft ist stets, im Interesse aller Beteiligten eindeutige und klare Regeln zu vereinbaren. Grenzen ergeben sich auch durch die Zweckbestimmung. Besteht ein Sondernutzungsrecht an einem Kfz Stellplatz, ist es dem Berechtigten nicht erlaubt, auf dieser Fläche sein Fahrzeug zu reparieren. Oder ein aufgrund eines Sondernutzungsrechts als Hobbyraum genutzter Kellerraum darf nicht als Wohnraum oder Büroraum eingerichtet werden.
