Benötigt die Wohnungseigentümergemeinschaft Liquidität, kann sie eine Sonderumlage beschließen. Sie dient dazu, außergewöhnliche und nicht vorhergesehene Finanzierungslücken zu schließen, die im Lauf eines Wirtschaftsjahres auftreten und aus einer Instandhaltungsrücklage nicht abgedeckt werden können.
Beispiel: Ein Sturm beschädigt das Dach. Um es neu einzudecken, beschließen die Wohnungseigentümer, den Kostenaufwand durch eine Sonderumlage zu finanzieren. Auch wenn ein Miteigentümer mit seinem Wohngeld rückständig ist, kann die Liquiditätslage eine Sonderumlage gebieten (Ausfallrücklage). Es entspricht dann ordnungsgemäßer Verwaltung, Liquiditätsschwierigkeiten auf diesem Weg zu beseitigen. Die Rechtsgrundlage für Sonderumlagen ergibt sich aus § 16 Abs. II WEG.
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Normalerweise zahlen die Wohnungseigentümer ein monatliches Wohngeld. Das Wohngeld deckt aber nur die bekannten und zu erwartenden Kosten ab. Die Sonderumlage ergänzt insoweit den Wirtschaftsplan nachträglich. Sie kann nur in einer Wohnungseigentümerversammlung beschlossen werden.
Der Eigentümerbeschluss über die Sonderumlage muss den Gesamtbetrag und den auf jeden einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrag ausweisen. Die Höhe der Sonderumlage richtet sich am geschätzten Finanzbedarf aus. Dabei hat die Wohnungseigentümergemeinschaft einen weitreichenden Ermessensspielraum. Der Beschluss sollte einen Fälligkeitszeitpunkt enthalten.
Stehen unaufschiebbare Baumaßnahmen an, ist davon auszugehen, dass die Sonderumlage sofort fällig ist. Enthält der Beschluss keinen Fälligkeitszeitpunkt, wird die Sonderumlage mit Abruf durch den Verwalter fällig.
Sonderumlage und ordnungsgemäße Verwaltung
Der Beschluss über eine Sonderumlage kann einer ordnungsgemäßen Verwaltung entgegenstehen, wenn die Eigentümergemeinschaft über genügend liquide Mittel in einer Instandhaltungsrücklage verfügt. Dann muss eine Reparatur vorrangig aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden.
Da Instandhaltungsrücklagen zweckgebunden sind, dürfen andere Kosten als Instandhaltungsmaßnahmen nicht finanziert werden. Die Eigentümergemeinschaft kann auch beschließen, neben der Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage einen Teil einer Maßnahme über Sonderumlagen zu finanzieren (BayObLG NZM 2005, 747).
Es entspricht auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, eine Sanierungsmaßnahme zu finanzieren, die aktuell nicht erforderlich ist. In diesem Fall kann der Beschluss durch jeden Eigentümer innerhalb eines Monats angefochten werden. Anfechtungsklagen haben aber keine aufschiebende Wirkung. Die Zahlungspflicht entfällt erst, wenn der Beschluss vom Gericht für ungültig erklärt worden ist.
Beschließt die Eigentümergemeinschaft eine Ausfallrücklage wegen der Insolvenz eines Miteigentümers, besteht ein Ermessensspielraum, ob die Sonderumlage lediglich in Höhe der Rückstände erfolgt oder im Hinblick auf den mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu erwartenden Zahlungsausfall des Eigentümers im laufenden Kalenderjahr.
