Ein Grundstück kann real oder ideell geteilt werden. Als Teilung versteht § 19 BauGB … „die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken eingetragen werden soll.“ …
Es ist durchaus möglich, ein Grundstück zu teilen und nur einen Teil des Grundstücks zu verkaufen. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber: Grundstück aufteilen und verkaufen.
Realteilung von Grundstücken
Die Realteilung von Grundstücken erfolgt dergestalt, dass ein Grundstück tatsächlich in mehrere Grundstücke aufgeteilt wird. Es entstehen zwei neue selbstständige Grundstücke, die im Grundbuch jeweils mit einer eigenständigen Nummer beziehungsweise mit einem eigenständigen Grundbuchblatt erfasst werden. Voraussetzung für die Realteilung ist, dass beide Grundstücke neu eingemessen werden (Teilungsvermessung)und die entstehenden Teilgrundstücke in ihrer Lage und Grenze eindeutig feststehen.
Der Grundstückseigentümer beauftragt dazu einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur der die Grundstücke neu einmisst. Danach beantragt er beim Kataster- und Vermessungsamt eine neue Flurkarte, in der die zukünftigen Grundstücke jeweils als Flurstücke erfasst werden. Dieser Vorgang im Liegenschaftskataster wird Zerlegung genannt. Auf deren Grundlage beantragt er anschließend die Eintragung im Grundbuch durch den Notar.
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Ideelle Teilung von Grundstücken
Bei der ideellen Teilung eines Grundstückes wird ein Grundstück in Anteile mehrerer Eigentümer aufgeteilt. Erwerben Ehepartner gemeinsam ein Grundstück, entsteht Miteigentum nach Bruchteilen (§ 1008 BGB). Das Grundstück bleibt aber ein einheitliches Ganzes. Eine ideelle Teilung erfolgt außerdem, wenn der Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt erklärt, das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufzuteilen und an einzelnen, in sich abgeschlossenen Wohnungen Sondereigentum begründen zu wollen (Teilungserklärung nach § 8 WEG).
Anlass für die Teilung von Grundstücken durch Realteilung ist oft, dass der Grundstückseigentümer ein besonders großes Grundstück zusätzlich bebauen möchte (z.B. Eltern ermöglichen ihrem Kind, ein Wohnhaus zu errichten). Anlass kann auch sein, dass der Grundstückseigentümer sein Grundstück teilt, ein Teilgrundstück selbst nutzt und den anderen Teil seiner Immobilie verkaufen möchte. Vor allem wenn es sich um ungenutztes Baugelände handelt, kann der Verkauf nach der Realteilung gutes Geld bringen.
Handelt es sich insgesamt um ungenutztes Baugelände, kann die Teilung von Grundstücken zu zwei oder mehr selbstständigen Baugrundstücken führen und erhöht damit die Verkaufbarkeit und den potentiellen Verkaufserlös.
Voraussetzung für die Teilung von Grundstücken und deren Bebaubarkeit ist, dass die bauordnungsrechtlichen Vorschriften (insbesondere die Abstandsvorschriften und die Erschließung) eingehalten und die Vorgaben des Bebauungsplans beachtet werden.
