Ein Blick auf den Katasterplan zeigt, dass in Gemeinden Grundstücke vielfach so gelegen oder zersplittert sind, dass sie sich baulich als kaum nutzbar erweisen oder städtebauliche Belange nicht zum Tragen kommen. Ursache solcher Grundstückszersplitterung ist oft die Erbfolge, bei der ein Eigentümer ein ursprünglich zusammenhängendes Grundstück so aufgeteilt hat, dass jeder seiner Erben gleichermaßen bedacht wurde.
Oft ist es auch durch die historische Entwicklung bedingt, dass Grundstücke auf viele Eigentümer verteilt sind. Um dieser Problematik zu begegnen, können Gemeinden ein Umlegungsverfahren durchführen.
Welche gesetzliche Regelung besteht?
Das Umlegungsverfahren ist in §§ 45 -84 BauGB umfangreich und detailliert geregelt.
Was ist eine Umlegung?
Bei der Umlegung geht es darum, dass zur Erschließung oder Neugestaltung von Grundstücken bebaute und unbebaute Grundstücke dergestalt neu angeordnet werden, dass nach „Lage, Form und Größe für die bauliche Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke“ entstehen (§ 45 BauGB).
Dieses Ziel lässt sich dadurch erreichen, dass die Eigentümer bestehender Grundstücke ihre Zustimmung erklären, dass der Zuschnitt ihrer Grundstücke umgestaltet wird oder sie ihre Grundstücke aufgeben, dafür finanziell entschädigt werden oder ihnen eine Grundstücksfläche zugewiesen wird, die sich aus der Umlegung oder an anderer Stelle ergibt. Die Eigentumsgarantie des Bürgers muss insoweit hinter dem öffentlichen Interesse an einer geordneten baulichen Nutzung von Gemeindegebieten zurückstehen.
Welche Voraussetzungen bestehen für ein Umlegungsverfahren?
Ein Umlegungsverfahren kommt nur in Betracht, wenn sich der Neuzuschnitt von Grundstücksflächen auf ein Gebiet innerhalb eines bestehenden Bebauungsplans oder auf im Zusammenhang bebaute Ortsteile bezieht.
Vor allem dann, wenn sich die Bebauung innerhalb einer Gemeinde so entwickelt hat, dass einzelne Grundstücke bebaut sind, während andere aufgrund der örtlichen Lage (z.B. Hintergrundstück) oder Gestaltung der Grundstücke (100 m lang, 6 m breit) nicht nutzbar sind, bietet sich die Neugestaltung des Gemeindegebiets durch ein Umlegungsverfahren an. Dann werden die Grundstücke so umgelegt, dass durch die Baulandumlegung eine städtebaulich gedeihliche Bebauung möglich wird.
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Wie läuft das Umlegungsverfahren ab?
Im ersten Schritt tritt die Gemeinde an die Eigentümer der betroffenen Grundstücke heran und versucht eine einvernehmliche Regelung herbeizuführen. Handelt sich dabei um kleine Flächen mit geringem Neuordnungsbedarf, kommt ein vereinfachtes Umlegungsverfahren, bei dem auch ein Grundstückstausch eine Lösung sein kann, in Betracht.
Da oft alteingesessene Eigentümer nicht immer bereit sind, sich an der Neugestaltung zu beteiligen oder darauf spekulieren, dass sie wirtschaftliche Vorteile erreichen, bleibt der Gemeinde oft nur der Weg des Umlegungsverfahrens.
Dazu leitet die Gemeinde das Verfahren durch Beschluss ein. Sie bezeichnet in dem Umlegungsbeschluss das Umlegungsgebiet und benennt die darauf gelegenen Grundstücke. Der Beschluss wird ortsüblich bekannt gemacht. Mit seiner Bekanntmachung trifft den Besitzer eine Verfügungs- und Veränderungssperre. Der jeweilige Eigentümer darf das Grundstück dann nur noch mit Genehmigung der Umlegungsstelle verkaufen oder baulich verändern.
Die zuständige Umlegungsstelle erstellt eine Bestandskarte und ein Verzeichnis aller betroffenen Grundstücke. Aus der Bestandskarte ergibt sich die Lage, die Größe und die Nutzung des Grundstücks im Umlegungsgebiet und der jeweilige Eigentümer. Das Bestandsverzeichnis bezeichnet den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, die Grundbuchstelle, die Flurstücksnummer sowie die im Grundbuch in Abteilung II und III eingetragenen Lasten und Rechte. Bestandskarte und Bestandsverzeichnis sind öffentlich auszulegen.
Lediglich die im Grundbuch in Abteilung II und III eingetragenen Lasten und Rechte erfordern aus Datenschutzgründen den Nachweis eines berechtigten Interesses. Die Beteiligten sind vor Abschluss des Verfahrens anzuhören. Nach Abschluss der Erörterungen wird der Umlegungsplan durch Beschluss aufgestellt (§ 66 BauGB). Den beteiligten Eigentümern ist ein Auszug aus dem Umlegungsplan zuzustellen.
Mit der rechtskräftigen Bekanntmachung erfolgt die Einweisung der neuen Eigentümer in den Besitz der zugeteilten Grundstücke (§ 72 BauGB).
Welche Rechte haben die beteiligten Eigentümer?
Da es sich bei dem Umlegungsplan um einen Verwaltungsakt handelt, kann jeder beteiligte Eigentümer innerhalb eines Monats nach Zustellung der mit einer Rechtsbehelfsbelehrung versehenen Auszugs aus dem Umlegungsplan bei der Umlegungsstelle Einspruch einlegen. Es entscheidet dann der Widerspruchsausschuss der beteiligten Gemeinde. Gegen die Entscheidung des Widerspruchsausschusses kann der betroffene Beteiligte Anfechtungsklage beim Verwaltungsgericht erheben und versuchen, die Ordnungsmäßigkeit des Umlegungsplans anzuzweifeln. Meist geht es darum, welcher Verkehrswert als Grundlage für eine Entschädigung maßgebend sein soll.
Was ist die Verfügungs- und Veränderungssperre?
Mit der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses tritt eine Verfügungs- und Veränderungssperre ein, mit der Folge, dass der betreffende Eigentümer eines Grundstücks nur noch mit schriftlicher Genehmigung der Umlegungsstelle sein Grundstück teilen oder verkaufen darf (§ 51 BauGB). Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, benötigen Sie zunächst eine entsprechende Genehmigung. Zustimmungspflichtig ist auch die Einräumung von Nutzungsrechten, Begründung von Baulasten oder sonstige erhebliche Veränderungen der Erdoberfläche.
Wie werden die beteiligten Eigentümer entschädigt?
Der Umlegungsbeschluss enthält Angaben über Verteilungsmaßstäbe und Wertfestsetzungen. Dazu erfasst die Behörde die Umlegungsmasse der Grundstücke, die zur Erschließung des Gebiets benötigten Verkehrs- und Grünflächen und die nach deren Abzug verbleibende Verteilungsmasse wert- und flächenmäßig. Das Gesetz sieht als Verteilungsmaßstab die Verteilung nach Flächen und nach Werten vor.
Bei der Verteilung nach Flächen erhält der Eigentümer ein ähnlich großes Grundstück. Vorteile oder Nachteile sind dabei in Geld auszugleichen. Bei der Verteilung nach Werten wird die Verteilungsmasse nach Maßgabe der Verkehrswerte der Grundstücke so verteilt, dass der jeweilige Grundstückseigentümer an der Umlegung wertmäßig beteiligt wird.
