Unterlagenrecherche

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Auch ein Haus hat „Papiere“. Sie sind für den Verkauf unerlässlich. Um die notarielle Beurkundung des Immobilienkaufvertrages vorzubereiten, sollten die für den Verkauf notwendigen Unterlagen möglichst frühzeitig beschafft werden. Nur mit einer sorgfältigen Unterlagenrecherche lassen sich im Notartermin Überraschungen vermeiden. Wichtig ist zu wissen, welche Unterlagen wo zu beschaffen sind.

Die rechtlichen Gegebenheiten einer Immobilie ergeben sich aus dem Grundbuch. Darin sind die Eigentumsverhältnisse, die örtliche Lage des Grundstücks, die Art seiner Nutzung und vor allem Belastungen wie Grundpfandrechte, Grunddienstbarkeiten oder beschränkt persönliche Dienstbarkeiten dokumentiert. Möglicherweise ergeben sich daraus Unklarheiten oder eingetragene Rechte müssen vorab gelöscht werden. Ist beispielsweise eine Grundschuld eingetragen und das damit gesicherte Darlehen vollständig zurückgezahlt, ist es oft so, dass die Grundschuld nicht gelöscht wurde und als Eigentümergrundschuld fortbesteht. Liegt der Vorgang schon lange Jahre zurück, kann es problematisch sein, die Löschungsbewilligung des Grundstückgläubigers aufzufinden. Bausparkassen verwahren diese gerne in ihren Archiven für den Fall, dass die Grundschuld erneut als Sicherheit dienen sollte. Um das Grundbuch abzuklären, sollte möglichst frühzeitig ein aktueller Grundbuchauszug beim örtlich zuständigen Grundbuchamt beschafft werden.

Anhand eines Katasterplans (Flurkarte) aus dem Liegenschaftsverzeichnis kann ein Kaufinteressent die genaue örtliche Lage eines Grundstücks in dem betreffenden Gemeindeteil nachvollziehen. Der Katasterplan ist bei der örtlich zuständigen Gemeindebehörde zu beschaffen. Auch ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis kann zweckmäßig sein, wenn Zweifel bestehen, ob eventuell Baulasten eingetragen sind. Typisches Beispiel ist, wenn einem Nachbarn erlaubt wurde, sein Gebäude auf die gemeinsame Grundstücksgrenze zu bauen. Aus dem Baulastenverzeichnis ergeben sich dann die Details. Nach der Energieeinsparverordnung ist jeder Eigentümer, der seine Immobilie verkaufen möchte, verpflichtet, dem Kaufinteressenten bei der Besichtigung einen Energieausweis auszuhändigen. Da es zwei Arten von Energieausweisen gibt und die Ausstellung einen gewissen Zeitaufwand erfordert, ist es zweckmäßig, frühzeitig die maßgeblichen Voraussetzungen abzuklären.

Wird Wohnungseigentum verkauft, ist die Teilungserklärung nicht nur wesentlicher Bestandteil des Kaufvertrages, sondern informiert den Interessenten bereits frühzeitig über die Gegebenheiten der Immobilie. Auch kann die Vorlage der letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen hilfreich sein, da sich hieraus Einblicke in die Verhältnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben können. Ist die Wohnung vermietet, ergeben sich aus dem Mietvertrag die Rechte und Pflichten, die der Erwerber mit dem Kauf der Immobilie übernehmen muss.

Da eine Unterlagenrecherche eine mühevolle Angelegenheit darstellen kann, übernehmen wir nach Absprache gerne alle notwendigen Behörden- und Beschaffungsvorgänge.

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