Ein Verkehrswertgutachten kann den Verkauf oder Kauf einer Immobilie erleichtern. Es bietet beiden Parteien eine verlässliche Orientierung, welchen Kaufpreis der Verkäufer realistischerweise ansetzen kann und welchen Kaufpreis ein Kaufinteressent seiner Entscheidungsfindung zu Grunde liegen sollte. Verkehrswertgutachten werden von Sachverständigen erstellt. Entsprechende Sachverständige kann die örtliche Industrie- und Handelskammer vermitteln.
Auch Immobilienmakler verfügen oft über die dafür notwendige Kompetenz. Aber auch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in den Gemeinden erstellen Gutachten zum Verkehrswert. Vor allem akzeptieren Kreditinstitute in vielen Fällen solche Gutachten, um festzulegen, wie hoch sie das Objekt beleihen wollen. Der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie ist die Obergrenze für jeden Beleihungswert. Er liegt meist etwa 20 – 30 % unter dem Verkehrswert. Verkehrswertgutachten werden auf der Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung erstellt.
Unbebaute Grundstücke werden im Vergleichswertverfahren anhand der örtlich üblichen Bodenrichtwerte bewertet, die bei den Gutachterausschüssen der Gemeinden in Erfahrung gebracht werden können. Für bebaute Grundstücke werden die Verkehrswerte nach dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren ermittelt. Für selbst genutzte Immobilien kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung, weil derartige Objekte üblicherweise nicht zur Erzielung von Mieterträgen, sondern zur persönlichen oder zweckgebundenen Eigennutzung bestimmt sind. Beim Sachwertverfahren wird auf die Herstellungskosten und den Substanzwert des Gebäudes abgestellt und ermittelt, was es kosten würde, das Gebäude im Hinblick auf die heutigen Verhältnisse zu errichten.
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Vermietete Immobilien werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Dazu orientiert sich der Gutachter an dem nachhaltig erzielbaren Nettoertrag der Miete, die sich aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich sämtlicher Kosten ergibt. Wie hoch eine Bank die Immobilie dann zur Finanzierung des Kaufpreises beleiht, errechnet sich nach einem Kapitalisierungsfaktor, der bei einem Mehrfachen der krisenfesten Jahresmiete liegt und zugleich Alter, Bauzustand und Restnutzungsdauer des Objekts berücksichtigt.
Aufbau Verkehrswertgutachten
Verkehrswertgutachten werden nach einem bestimmten Aufbau verfasst. Sie enthalten allgemeine Angaben zum Bewertungsobjekt, beschreiben Grund und Boden sowie das Gebäude und die Außenanlagen. Dazu wird auch auf die Art und Weise der Verkehrswertberechnung verwiesen. In einer Vielzahl von Rechenschritten wird dann der Verkehrswert errechnet. Im Anhang des Gutachtens finden sich Fotos des Gebäudes, die den inneren und äußeren Zustand dokumentieren. Umfangreiche Gutachten erstrecken sich oft über 30 – 50 Seiten und sind entsprechend aussagekräftig. Aber auch Kurzgutachten über 2 – 3 Seiten können bereits zuverlässige Orientierung bieten.
Die Kosten für das Gutachten sind frei verhandelbar, orientieren sich aber an dem Aufwand und dem Ergebnis des Gutachtens. Bei einem Verkehrswert bis zu 400.000 € ist mit Gutachterkosten von 1.000 – 2.000 € zu rechnen. Als Bearbeitungszeit sollte je nach Arbeitsaufwand und Arbeitsbelastung des Gutachters mit 2-4 Wochen kalkuliert werden.
