Die Verschwiegenheitspflicht verpflichtet den Makler, über die betreffenden Umstände des Auftraggebers Stillschweigen zu bewahren, die für den Abschluss des von ihm zu vermittelnden Kaufinteressenten oder den zu vermittelnden Immobilienkaufvertrag nicht relevant sind und aus Sicht des jeweiligen Auftraggebers vertrauenswürdig erscheinen. Aber auch hier gilt der Grundsatz, dass das Recht auf Datenschutz und Achtung des Persönlichkeitsrechts dort endet, wo die betreffenden Rechte einer anderen Person beginnen. Eine Immobilie verkaufen, bedeutet immer auch Datenschutz.
Verschwiegenheitspflicht contra Aufklärungspflicht
Die Verschwiegenheitspflicht steht daher im Konkurrenzverhältnis zur Aufklärungspflicht des Maklers, nach der er den jeweiligen Auftraggeber über alle Umstände aufklären muss, die für den Abschluss des Immobilienkaufvertrags relevant sind. Im Einzelfall entscheiden die Umstände und das jeweilige Interesse des Auftraggebers. Für den Makler Immobilienmakler kann sich im Einzelfall eine Gratwanderung ergeben, wenn er sich im Widerstreit der Interessen seiner Auftraggeber entscheiden muss, ob er aufklärt oder schweigt.
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Beispiel: Vermittelt der Makler für das zum Verkauf stehende Objekt einen Kaufinteressenten, kann es mithin zu seinen Aufgaben gehören, auch im Rahmen seiner Möglichkeiten die Vermögensverhältnisse des Interessenten zu prüfen oder dem Verdacht eines Vermögensverfalls nachzugehen. Überreicht der Kaufinteressent dazu eine Selbstauskunft über seine persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse, könnte er den Makler verpflichten, diese zur Kenntnis zu nehmen, gegenüber dem Verkäufer aber Stillschweigen zu bewahren.
Zweck ist dann, dass der Makler den Verkäufer darüber informiert, dass der Kaufinteressent aller Wahrscheinlichkeit nach in der Lage sein wird, eine zur Finanzierung des Kaufpreises notwendige Finanzierung darzustellen und dieser die Verhandlungen mit diesem Interessenten fortführen sollte. Umgekehrt ergibt sich daraus die Aufklärungspflicht des Maklers, dass dieser dem Verkäufer von der Fortführung der Kaufvertragsverhandlungen abrät, wenn sich ergibt, dass der Kaufinteressent aller Wahrscheinlichkeit nach nicht in der Lage sein wird, den Kaufpreis zu finanzieren. Die Verschwiegenheitspflicht des Maklers tritt dann gegenüber dem Aufklärungsinteresse des Verkäufers zurück.
Allerdings kann der Makler in einen Interessenkonflikt kommen, wenn ein Auftraggeber ihm Gegebenheiten über seine persönlichen Verhältnisse offenbart, ihn aber verpflichtet, darüber Stillschweigen zu bewahren. Will er sich für den Fall der Fortführung der Verhandlungen der einen oder anderen Partei nicht schadensersatzpflichtig machen, muss er sich entscheiden, ob er den Maklerauftrag fortführt oder kündigt (vgle. BGH MDR 1970, 28).
Beispiel: Der Eigentümer eines Wohnhauses will einen Makler mit dem Verkauf beauftragen. Dabei offenbart er ihm unter dem Mantel der Verschwiegenheit, dass der Keller des Hauses feucht ist und er die Feuchtigkeitsschäden zum Zwecke des Verkaufs übertüncht hat. Zwar darf sich der Makler auf die Angaben des Eigentümers verlassen und braucht dessen Angaben nicht zu überprüfen. Weiß er aber positiv, dass diese Angaben nicht der Wahrheit entsprechen, handelt er gegenüber einem Kaufinteressenten treuwidrig und macht sich möglicherweise schadensersatzpflichtig, wenn er diesen nicht über die ihm bekannten Umstände informiert.
