Kaufinteressenten haben die Angewohnheit, Immobilien bei der Besichtigung möglichst auf Mängel zu untersuchen. Während positive Eigenschaften einer Immobilie eher als Selbstverständlichkeit betrachtet werden, sind Mängel vielfach ein Ansatzpunkt, eine Immobilie klein zu reden oder den Kaufpreis nach unten zu verhandeln. Ein versteckter Mangel kann in diesem Zusammenhang leicht zusätzlich Ungemach bereiten. Verkäufer sind gut beraten, sich im Hinblick auf eine anstehende Besichtigung Gedanken zu machen, inwieweit sie verpflichtet sind, offensichtliche Mängel und versteckte Mängel anzusprechen und inwieweit eine Aufklärungspflicht besteht. Es bringt nichts, vor dem Kaufvertrag eine vermeintlich negative Beschaffenheit zu verschweigen.
Versteckte Mängel – Was sagt das BGB?
Der Verkäufer einer Immobilie muss dem Käufer die Immobilie sach- und rechtsmängelfrei verschaffen. Mangel ist jede ungünstige Abweichung der Ist – Beschaffenheit von der Soll – Beschaffenheit. Ist die Immobilie also nicht so, wie sie vertraglich sein sollte, ist sie mangelhaft. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) definiert einen Mangel als einen Fehler, der den „Wert oder die Tauglichkeit einer Sache aufhebt oder mindert“. Dies trifft auch zu, wenn eine verkäuferseitig vertraglich zugesicherte Eigenschaft fehlt. Mängel an Immobilien beziehen sich typischerweise auf Baugrund, Baukonstruktion, Material und Gebäudealter. Wollen Sie also eine Immobilie verkaufen, lohnt sich eine Auseinandersetzung mit dem Thema Gewährleistung nach BGB immer. Schließlich soll Ihnen niemand Arglist vorwerfen können.
Offensichtliche und versteckte Mängel
Offensichtliche Mängel sind meist problemlos und gehen zu Lasten des Erwerbers. Ein Mangel ist offensichtlich, wenn ihn der Käufer bei der Besichtigung problemlos hätte wahrnehmen können (z.B. Isolierglasfenster sind beschlagen). Konnte der Erwerber den Mangel nicht erkennen, kann es sich um einen versteckten Mangel handeln. Dann streiten die Parteien im Nachgang häufig darüber, ob der Verkäufer aufklärungspflichtig war und den Käufer auf den Mangel hätte hinweisen müssen. Der Käufer sollte immer umfänglich und transparent informiert werden, nur so schützt sich der Verkäufer davor etwas arglistig verschwiegen zu haben. Eine unliebsame Gewährleistung aus dem Kaufvertrag wird vermieden.
Mangel und versteckter Mangel im Kaufvertrag
Versteckte Mängel werden von einem in Immobilienkaufverträgen meist vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht erfasst. Eine Formulierung im Kaufvertrag wie: „gekauft wie gesehen“, kann nur offensichtliche Mängel von der Gewährleistung ausschließen und hat auch bei versteckten Mängeln nur dann Bestand, wenn der Verkäufer den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat. Verschweigen Sie also vor dem Abschluss des Kaufvertrages negative Tatbestände Ihrer Immobilie, kann es nach der Beurkundung des Kaufvertrags durchaus noch zu unschönen Nachforderungen hinsichtlich der Beschaffenheit kommen. Es ist kurzsichtig wegen der Kenntnis eines Mangels etwas verstecken oder verschweigen zu wollen.
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Versteckter Mangel – Aufklärungspflichten und Beispiele
Eine Aufklärungspflicht des Verkäufers besteht nach der Rechtsprechung, wenn der Kaufinteressent eine konkrete Frage stellt (z.B. Erwerber will wissen, ob es im Haus Asbest gibt). Dann muss der Verkäufer die Frage vollständig und korrekt nach bestem Wissen und Gewissen beantworten. Er darf die Gegebenheiten nicht kleinreden oder verharmlosen und insbesondere nicht ins Blaue hinein antworten, wenn er keine genaue Kenntnis hat. Unterlässt der Verkäufer dann schuldhaft die gebotene Aufklärung, handelt er arglistig. Dies hat zur Folge, dass der Käufer nicht nur bloße Gewährleistungsrechte geltend machen kann, sondern den Kaufvertrag unter Umständen auch über die reine Gewährleistungsfrist des § 438 BGB hinaus, anfechten und rückgängig machen und Schadensersatz fordern kann. Die Verjährung bei einem Bauwerk oder einer Sache beträgt nach BGB 5 Jahre, sofern nichts anderes geregelt ist. Auch die Verjährungsfrist kann sich dadurch verschieben. Wusste der Verkäufer selbst nichts, fehlt es am Verschulden.
Versteckte Mängel durch blumige Objektbeschreibungen?
Keine Aufklärungspflicht dürfte bestehen, wenn der Verkäufer oder der von ihm mit dem Verkauf der Immobilie beauftragte Makler in einer Immobilienanzeige die Objektlage mit „Ruhe, viel Grün, Wald“ beschreibt. Diese Beschreibung kann aber auch beinhalten, dass das Objekt weit draußen auf dem Land liegt. Ein „Liebhaberobjekt“ stellt sich meist als Herausforderung dar und impliziert oft Mängel in der Bausubstanz. Eine „Lage mit Potential“ sollte Anlass sein, ein Blick in den Bebauungsplan zu nehmen. Möglicherweise ergeben sich daraus Nutzungsbeschränkungen oder unliebsame städtebauliche Entwicklungen. In diesen Fällen dürfte es dem Erwerber obliegen, die Beschreibung selbst zu interpretieren und daraus Rückschlüsse zu ziehen. Er sollte den Verkäufer um nähere Angaben dazu bitten, oder die Gegebenheiten selbst recherchieren. Er darf aber kaum erwarten, dass ihn der Verkäufer aus Eigeninitiative aufklärt.
Eine Aufklärungspflicht besteht auch ohne Nachfrage des Käufers, wenn der Verkäufer erkennen musste, dass die Aufklärung über bestimmte Umstände den Käufer in seiner Kaufentscheidung wesentlich beeinflussen könnte und eine Aufklärung nach der Verkehrssitte erwartet werden darf. Als Immobilienmakler in Berlin achten wir immer sehr genau auf eine umfassende Unterlagenrecherche. Nur so ist gewährleistet, dass Käufer und Verkäufer Arglist nicht einmal vermutet und zudem stets gut beraten sind.
Beispiele versteckter Mangel
Gebäude wurde ohne die notwendige Baugenehmigung gebaut; Gebäude steht unter Denkmalschutz; Mietpreisbindung. In diesen Fällen muss dem Verkäufer bewusst sein, dass die Information und Aufklärung des Interessenten kaufentscheidend sein kann und er die Information nur deshalb unterlässt, weil er das Risiko vermeiden möchte, dass der Interessent vielleicht abspringt. Auch in diesem Fall muss der Verkäufer schuldhaft in Kenntnis des Mangels handeln.
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Baulast als Mangel
Riskant sind Baulasten. Sie stehen nicht im Grundbuch und sind für den Kaufinteressenten nicht ohne Weiteres ersichtlich. Auch der Notar braucht vor Abschluss des Kaufvertrages nicht das Baulastenverzeichnis einzusehen. Baulasten beziehen sich meist auf Auflagen, die der Eigentümer eines Grundstücks mit Behörden oder Nachbarn vereinbart hat. Sie gehen dann auch auf den Erwerber als Rechtsnachfolger über und verpflichten ihn gleichermaßen. Typisches Beispiel ist die Vereinbarung von Abstandsflächen zum Nachbargrundstück.
Dadurch kann der Erwerber das Grundstück vielleicht nicht so nutzen, wie er sich vorgestellt hat und muss beim Neubau oder einem Anbau an eine Bestandsimmobilie Einschränkungen hinnehmen. Um Konsequenzen zu vermeiden, sind Verkäufer gut beraten, über eventuell bestehende Baulasten zu informieren.
Versteckter Mangel – Wie geltend machen?
Will sich der Erwerber auf einen versteckten Mangel berufen, muss er beweisen, dass der Verkäufer seine Aufklärungspflicht vorsätzlich verletzt hat. Ist der maßgebliche Mangel nicht offensichtlich nachweisbar (z.B. Denkmalschutz) kann er dazu auch Indizien heranziehen (z.B. Verkäufer übertüncht feuchte Kellerwand mit Farbe). Soweit der Käufer bei der Besichtigung fachkundig beraten war, wird er sich regelmäßig ein eigenes Organisationsverschulden anrechnen lassen müssen und kann eventuell später auftretende versteckte Mängel nicht in vollem Umfang dem Verkäufer anlasten. Handelt es sich um einen versteckten Mangel, wird es oft aber auch so sein, dass auch der Verkäufer nichts davon wusste und sich von eventuellen Vorwürfen des Käufers selbst entlasten kann.
Nicht jeder versteckte Mangel zählt
Als Beispiel sei der Gegensatz zwischen Steildach und Flachbach bei älteren Gebäuden erwähnt. Beim Steildach kann ein Kaufinteressent den optischen Zustand meist mit eigenen Augen einschätzen und kann den Kostenaufwand für eine eventuelle Instandsetzung erfragen. Bei einem Flachdach muss er hierzu fast immer einen Fachmann hinzuziehen, da er dazu das Dach betreten muss und die Dachsubstanz meist selbst kaum beurteilen kann. Bei einer frisch renovierten Immobilie ist darauf zu achten, dass der Verkäufer nicht durch eine „geschickte Farbkomposition“ den Anschein erweckt, als wäre alles in bester Ordnung, während hinter der Fassade die Bausubstanz bröckelt. Letztlich ist beim Verkauf und Kauf einer Immobilie jede Partei in einer ihr eigentümlichen Verantwortung.
