Verwalter (WEG)

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Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist an sich Aufgabe der Wohnungseigentümer. Zu ihrer Entlastung bestellen sie regelmäßig einen Verwalter. Die Bestellung eines Verwalters kann weder in der Teilungserklärung noch durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft ausgeschlossen werden. Auch in einer Gemeinschaft von nur zwei Wohnungseigentümern kann ein Wohnungseigentümer durchsetzen, dass ein Verwalter bestellt wird. Soweit sich aufgrund des Verwaltungsumfangs die Bestellung eines Verwalters als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung aufdrängt, kann jeder Eigentümer beim Gericht die Bestellung eines Verwalters beantragen.

Die Bestellung erfolgt durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung. Von der Bestellung  an sich ist der Verwaltervertrag abzugrenzen, in dem die Rechte und Pflichten sowie der Arbeitsbereich des Verwalters geregelt wird. Die Erstbestellung erfolgt in der Regel bereits in der Teilungserklärung oder im Teilungsvertrag. Sie darf zunächst auf höchstens drei Jahre vorgenommen werden, danach auf jeweils fünf Jahre. Die jederzeit mögliche Wiederwahl ist stets erneut zu beschließen. Als Verwalter kann jede natürliche Person, auch ein Wohnungseigentümer bestellt werden, ebenso eine juristische Person wie GmbH, UG, oHG oder KG. Der Verwalter muss wirtschaftlich zuverlässig sein, da seine Bestellung andernfalls ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

Die Abberufung des Verwalters kann auf wichtige Gründe beschränkt werden. Als wichtigen Grund bezeichnet § 26 I WEG ausdrücklich den Fall, dass der Verwalter die Beschuss-Sammlung nicht ordnungsgemäß führt. In Betracht kommt auch die Verurteilung des Verwalters wegen eines Vermögens- oder Eigentumsdelikt, auch wenn er als Verwalter einer anderen Wohnungseigentümergemeinschaft gehandelt hat (OLG Köln NZM 2002, 221).

Die Vergütung des Verwalters wird im Verwaltervertrag geregelt. Soweit kein Honorar ausdrücklich vereinbart ist, kann der Verwalter die übliche Vergütung beanspruchen (§ 612 II BGB). Üblich sind Vergütungssätze für Eigentumswohnungen von 20 bis 40 €/Einheit und Monat zuzüglich Mehrwertsteuer, bei Garagen zwischen drei bis sechs Euro. Im Detail richtet sich die Vergütung nach der Größe der Anlage, der Anzahl der Wohnungseinheiten und dem baulichen Zustand der Anlage.

Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind in § 27 Abs. I WEG im Innenverhältnis gegenüber den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft und in § 27 Abs. II WEG als Vertretungsmacht nach außen gegenüber Dritten detailliert geregelt. Er ist der gesetzliche Vertreter der Wohnungseigentümer. Der Schwerpunkt der Verwaltertätigkeit liegt darin, Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft umzusetzen, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen, Wohngelder zu verwalten und die Instandhaltung und Instandsetzung zu gewährleisten.

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