Vorkaufsrecht

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Verkauft der Eigentümer sein Grundstück, kann derjenige, zu dessen Gunsten ein Vorkaufsrecht besteht, verlangen, dass ihm das Grundstück zu den gleichen Bedingungen verkauft wird, die der Eigentümer im Kaufvertrag mit einem Erwerber vereinbart hat. Der Vorkaufsberechtigte tritt dann als Erwerber in den bereits beurkundeten Kaufvertrag ein und übernimmt die darin begründeten Rechte und Pflichten des als Käufer ausgewiesenen Erwerbers. Es gibt eine Vielzahl gesetzlicher und vertraglicher Vorkaufsrechte. Das Vorkaufsrecht hat die Wirkung einer Vormerkung.

Wird ein Immobilienkaufvertrag beurkundet, muss der Notar von Amts wegen die Gemeinde anfragen, ob sie von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Ein solches Vorkaufsrecht besteht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, in Umlegungs- und Sanierungsgebieten, in städtebaulichen Entwicklungsbereichen oder im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung. Ferner besteht ein Vorkaufsrecht der Gemeinde nach den Denkmalschutzgesetzen der Länder sowie zugunsten des Mieters einer öffentlich geförderten Wohnung. Wird ein Mietshaus in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, hat der Mieter ebenfalls ein Vorkaufsrecht. Gesetzliche Vorkaufsrechte sind nicht im Grundbuch eingetragen. Das gesetzliche Vorkaufsrecht besteht nicht beim Verkauf von Wohnungseigentum oder Teileigentum oder beim Verkauf von Erbbaurechten. Ist die Immobilie Bestandteil eines Nachlasses, und verkauft der Miterbe einer Erbengemeinschaft seinen Anteil am Nachlass an einen Dritten, haben die übrigen Miterben im Hinblick auf den Miterbenanteil ein gesetzliches Vorkaufsrecht und sichern sich damit den Zugriff auf die Immobilie.

Vertragliche Vorkaufsrechte an einer Immobilie sind im Grundbuch eingetragen. Ist ein Grundstück mit einem Vorkaufsrecht belastet, gilt es im Regelfall nur für den ersten Verkaufsfall. Es erlischt, wenn es nicht ausgeübt wird, und der Berechtigte muss die Löschungsbewilligung erteilen. Besteht es für mehrere Verkaufsfälle, erlischt es nicht. Es erlischt nur für den konkreten Verkaufsfall und bleibt für künftige Verkaufsfälle bestehen. Vertragliche Vorkaufsrechte bestehen nur bei Kaufverträgen, nicht aber bei Übertragung durch Erbteilung, Schenkung, Tausch oder Übergabe im Wege der vorweggenommenen Erbfolge.

Soweit Verkäufer und Käufer versuchen, ein vertragliches Vorkaufsrecht durch vertragliche Gestaltungen zu umgehen, riskieren sie die Nichtigkeit des Kaufvertrages. In Betracht kommt, das Vorkaufsrecht dadurch zu entkräften, dass das Grundstück in eine Gesellschaft eingebracht wird und anschließend die Gesellschafter wechseln, indem der Verkäufer als Gesellschafter ausscheidet und der Käufer als Gesellschafter eintritt. In Betracht kommt auch, dass der Kaufvertrag als Scheingeschäft nichtig ist, wenn die Parteien durch die Vereinbarung eines überhöhten Kaufpreises den Vorkaufsberechtigten abschrecken wollen.

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