Wohnungseigentümerversammlung

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Die Wohnungseigentümerversammlung ist das oberste Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 23 WEG). Sie beschließt über alle Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer nach dem Gesetz oder nach Vereinbarung der Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können. Ungeachtet dessen dient die Versammlung dem Informations- und Meinungsaustausch der Wohnungseigentümer untereinander und dem Verwalter. Sie bietet zudem Raum, Konflikte und Meinungsverschiedenheiten zu diskutieren und zu regeln.

Der Verwalter ist verpflichtet, die Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einzuberufen (§ 24 WEG, ordentliche Mitgliederversammlung). Darüber hinaus ist die Versammlung einzuberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe die Einberufung verlangt (Minderheitenquorum § 24 Abs. II WEG). Bei der Bemessung des Viertels entscheidet allein die Kopfzahl der Wohnungseigentümer, unabhängig davon, wieviel Miteigentumsanteile sie haben oder ob die Gemeinschaftsordnung ein abweichendes Stimmrechtsprinzip vorsieht.

Typischer Fall ist, dass der Verwalter aus wichtigem Grunde abberufen werden soll. In diesem Fall ist der Verwalter verpflichtet, die Versammlung einzuberufen. Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, kann der Vorsitzende eines Verwaltungsbeirats die Versammlung einberufen oder in dringenden Fällen das Wohnungseigentumsgericht auf Antrag eines Wohnungseigentümers bestimmen, dass der Verwalter zur Einberufung der Versammlung verpflichtet ist oder auch einen einzelnen Wohnungseigentümer ermächtigen, die Versammlung einzuberufen (§ 24 Abs. III WEG).

Die Einberufung erfolgt in Textform mit einer Frist von mindestens zwei Wochen (§ 24 Abs. IV WEG). In der Einladung sind Ort, Zeit und Tagesordnung mitzuteilen. Die Erstversammlung ist beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten (§ 25 Abs. III WEG). Ist dies nicht der Fall, ist unter Beachtung der regulären Einberufungsmodalitäten eine Zweitversammlung (Wiederholungsversammlung) einzuberufen. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig.

Einzuladen sind alle Wohnungseigentümer, die im Grundbuch eingetragen sind. Wird ein Eigentümer übersehen oder vorsätzlich nicht eingeladen, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse gerichtlich anfechtbar. Die Anfechtungsklage ist aussichtsreich, wenn die Anwesenheit des nicht eingeladenen Wohnungseigentümers die Beschlussfassung beeinflusst hätte. Der Erwerber  von Wohnungs- und Teileigentum, der noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, braucht nicht eingeladen zu werden, auch dann nicht, wenn sein Anspruch auf Übereignung des Eigentums durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert und in Kaufvertrag der Nutzen- und Lastenübergang vereinbart ist. Allerdings kann der Veräußerer den künftigen Eigentümer mit der Vertretung und Ausübung seines Stimmrechts bevollmächtigen.

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