In einigen Fällen können Immobilienbesitzer die Kosten des Hauses oder der Wohnung nicht mehr erbringen. Rechnungen oder Kredite werden nicht mehr wahrgenommen und auch nicht mehr bezahlt. Bis ein Gläubiger eines Tages vor der Tür steht und eine Zwangsvollstreckung mit der dazugehörigen Versteigerung verlangt. In diesem Blogbeitrag erklären wir Ihnen, was eine Zwangsversteigerung ist, wie diese abläuft und welche Vor- und Nachteile Zwangsversteigerungen von Immobilien haben. Zudem geben wir Ihnen Tipps, wie Sie als Bieter am besten vorbereitet sind, wenn Sie vorhaben, an einer Versteigerung teilzunehmen.
Was ist eine Zwangsversteigerung?
Eine Zwangsversteigerung wird bei Immobilien durchgeführt, die von dem Eigentümer finanziell nicht mehr bewerkstelligt werden kann. Ein Gläubiger kann aufgrund einer Geldforderung und unbeglichene Rechnungen oder Kredite die Immobilie des Schuldners in Zwangsvollstreckung geben. Immobilien, die zwangsversteigert werden, können entweder Wohneigentum, also Häuser oder Wohnungen sein, aber auch unbebaute Grundstücke, Teileigentum oder Erbbaurechte können versteigert werden. Teileigentum beschreibt genutzte Einheiten, die nicht für Wohnzwecke nutzbar sind, sondern im gewerblichen Gebrauch stehen. Mit dem Erbbaurecht kann auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk errichtet werden. Für die Zwangsversteigerung an sich ist das jeweilige Amtsgericht zuständig, in dessen Grundbuchbezirk die Immobilie eingetragen wurde. Das Amtsgericht erstellt zudem ein Sachverständigengutachten, welches den Verkehrswert der Immobilie und weitere vorhandene Daten enthält. Verkehrswerte bestimmen als ein Teil den späteren Kaufpreis einer Immobilie.
Tipps für Bieter – Gut vorbereitet sein!
Wenn Sie sich als Käufer für eine Immobilie interessieren und diese in Form einer Versteigerung erwerben möchten, sollten Sie sich bereits vor dem Zwangsversteigerungstermin gut vorbereiten. Folgende Tipps sind Ratschläge, die Sie wahrnehmen und erweitern können:
Recherchieren
Es ist ratsam, ausführlich zu recherchieren und sich darüber zu informieren, welche Immobilien zur Zwangsversteigerung zur Verfügung stehen und ob die angebotenen Objekte auch zu den eigenen Wünschen und Vorstellungen passen. Auch Versteigerungstermine sollten vorab recherchiert werden, damit Sie genug Zeit haben, alle notwendigen Dokumente oder Unterlagen vor dem Termin zu beschaffen und sich für die Versteigerung vorbereiten können. Sie sollten sich auch im Vorfeld Gedanken über Ihr potenzielles maximales Gebot machen. Sprich, inwieweit sind Sie bereit die Immobilie zu finanzieren und wie weit würden Sie mitbieten.
Grundbuchauszug und Wertgutachten der Immobilie ansehen
Wenn Sie während Ihrer Recherche auf ein geeignetes Objekt gestoßen sind, dann sollten Sie sich vor dem Versteigerungstermin vorhandene Informationen zu der Immobilie einholen. Diese können Sie im Grundbuchauszug und in dem Wertgutachten nachlesen. Im Grundbuchauszug sind alle Belastungen, in Form von Altlasten oder Sondernutzungsrechte der Immobilie aufgeführt. Das Wertgutachten stellt das dafür zuständige Amtsgericht zur Verfügung. In diesem können Einzelheiten zu der Lage, dem Bau, dem Verkehrswert und anderen Daten und Informationen zum Objekt nachgelesen werden.
Besichtigung
Immobilien, die durch Zwangsversteigerung im Angebot stehen, können meist nicht von Innen besichtigt werden. Das Amtsgericht lässt es nur zu, die Immobilie von außen zu besichtigen. Zudem wohnen in diesen Immobilien häufig noch die Eigentümer, die es aus verschiedenen Gründen nicht wünschen, dass Interessenten das Objekt von innen besichtigen. Schauen Sie sich nichtsdestotrotz die Immobilie von außen an und auch die Nachbarschaft und nähere Umgebung, falls Sie diese noch nicht kennen. Wo liegt die Immobilie und ist die Lage der Immobilie vielleicht eher ruhig und mitten im Grünen oder eher in der Nähe einer Autobahn und im Zentrum einer Großstadt wie beispielsweise Berlin?
Finanzierungsplan erstellen
Kaufinteressenten sollten vor dem Versteigerungstermin Finanzierungsmöglichkeiten gesichert haben und alle notwendigen Aspekte diesbezüglich geklärt haben. Dies ist unerlässlich, da Sie nach einem ersten Gebot 10% des Verkehrswertes der Immobilie hinterlegen müssen. Das stellt eine Sicherheitsleistung dar.
Notwendige Unterlagen für den Versteigerungstermin beschaffen
Für den Termin sollten Sie auf jeden Fall einen gültigen Personalausweis dabeihaben. Zudem ist die Sicherheitsleistung von 10% wichtig und sollte gewährleistet werden können. Wenn Sie die Immobilie erwerben möchten, aber nicht persönlich in dem Termin mitbieten können, dann benötigt Ihr Stellvertreter einen Vertretungsnachweis zur Absicherung.
Ablauf einer Zwangsversteigerung
Nach dem Antrag des Gläubigers wird ein Termin für die Zwangsversteigerung der Immobilie angesetzt. Den genauen Termin kann man im zuständigen Amtsgericht erfragen oder im Internet nachlesen.
Sind alle notwendigen Unterlagen als Bieter für den Termin vorhanden und ist der Bieter über 18 Jahre alt, kann dieser an der Versteigerung teilnehmen. Das Amtsgericht offenbart im Zwangsversteigerungstermin ein Mindestgebot. Danach findet in einem Zeitraum von 30 Minuten die Versteigerung statt. Wie viele Interessenten im Durchschnitt mitbieten, ist schwer zu pauschalisieren. Je nach Lage, Zustand und Preis des Objektes können es Einzelpersonen, eine Hand voll oder ein ganzer Raum gefüllt mit Bietern sein. Das Höchstgebot muss mindestens 70% des Verkehrswertes ausmachen. Ist dies nicht der Fall, wird ein zweiter Termin für die Versteigerung angesetzt.
Vor- und Nachteile einer Immobilien-Zwangsversteigerung
Eine Immobilie, die durch Versteigerung erworben werden kann, hat den Vorteil, dass für Erwerber keine Notargebühren und auch keine Maklerprovision anfallen. Zudem liegt häufig der Verkaufspreis des höchst bietenden unter dem Verkehrswert der Immobilie. Wertgutachten können sich in diesem Zusammenhang in dem jeweiligen Amtsgericht detailliert angesehen und in Ruhe durchgelesen werden.
Ein ausschlaggebender Nachteil einer Zwangsversteigerung ist, dass die Immobilie nicht offiziell besichtigt werden kann. Von außen kann man sich das Objekt ansehen, aber das Grundstück oder die Innenräume dürfen in den wenigsten Fällen besichtigt werden. Somit kann nicht abgeschätzt werden, ob sich beispielsweise erhebliche Mängel im Innenraum befinden, die nach dem Erwerb hohe Kosten verursachen. Zudem sollten Bieter sich genau überlegen, welches Gebot sie während der Versteigerung machen. Denn jedes Gebot ist verbindlich und kann im Nachhinein nicht zurückgezogen werden. Erwerber sollten auch damit rechnen, dass die Immobilie nach dem Kauf nicht direkt bezugsbereit ist, weil eventuell noch der ehemalige Eigentümer oder Mieter darin wohnen.
Fazit
Kurz zusammengefasst sind Recherche, Informieren im Amtsgericht, die Klärung finanzieller Absicherung und Unterlagenbeschaffung wichtige Bestandteile, um als Kaufinteressent in der Versteigerung ein höchst Gebot zu erlangen und im besten Fall die Immobilie am Ende auch zu erwerben. Dennoch sollten Zwangsversteigerungen gut überlegt, recherchiert und vorbereitet sein. Als Bieter sollten Sie sich somit absichern und auch im Klaren darüber sein, welche Nachteile das zu erwerbende Objekt hätte. Überlegen Sie auch genau, ob es nicht vielleicht auch andere Möglichkeiten gibt, eine Immobilie zu erwerben, die garantiert frei von Mängeln ist.
Gern stehen wir Ihnen als Immobilienmakler in Berlin und Umgebung zur Verfügung, wenn Sie Fragen zur Zwangsversteigerung und anderen Immobilien-Themen haben.
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Mein Onkel interessiert sich für Zwangsversteigerung Immobilien. Bevor er über das Immobilienrecht mit einem Berater spricht, denke ich auch, dass es gut wäre, zu recherchieren und sich darüber zu informieren, welche Immobilien zur Zwangsversteigerung zur Verfügung stehen. Danke für den interessanten Artikel.