Zwangsversteigerung (Immobilie)

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Die Zwangsversteigerung öffnet einem Gläubiger den Weg, wegen einer Geldforderung die Zwangsvollstreckung in eine Immobilie zu betreiben. Das Verfahren dazu regelt das „Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung“ (ZVG). Als Immobilien kommen unbebaute Grundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Erbbaurechte in Betracht. Für einen Interessenten kann die Zwangsversteigerung ein günstiger Weg sein, Eigentümer einer Immobilie zu werden. Allerdings dürfen die mit einer Zwangsversteigerung verbundenen Risiken nicht außer Acht gelassen werden.

Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Grundbuchbezirk die Immobilie eingetragen ist. Die Versteigerung selbst wird vom Rechtspfleger in einer mündlichen Verhandlung durchgeführt. Zur Vorbereitung des Termins lässt das Amtsgericht ein Sachverständigengutachten über den Verkehrswert der Immobilie erstellen und setzt den Verkehrswert durch Beschluss fest. Die Immobilie ist auch noch im laufenden Zwangsversteigerungsverfahren freihändig verkäuflich, vorausgesetzt, Eigentümer und Gläubiger stimmen dem freihändigen Verkauf zu. Derjenige, der im Versteigerungstermin das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und wird mit dem Zuschlag sofort neuer Eigentümer der Immobilie. Nach § 53 ZVG ist jegliche Gewährleistung im Hinblick auf Altlasten, Baubeschränkungen oder Baumängel ausgeschlossen.

Wer in der Zwangsversteigerung ein Gebot abgeben möchte, muss  wissen, was das „geringste Gebot“ ist, was die Zuschlagsgrenze „halber Verkehrswert“ und die „70-Prozent-Grenze“ bedeuten.

Das Mindestgebot im Zwangsversteigerungstermin ist das geringste Gebot. Es beinhaltet die im Grundbuch bestehen bleibenden Rechte und die Kosten des Versteigerungsverfahrens, oft auch fällige öffentlich-rechtliche Belastungen (z.B. Grundsteuern). Im ersten Termin darf der Zuschlag zudem nicht erteilt werden, wenn weniger als die Hälfte des Verkehrswertes geboten ist. Scheitert deshalb die Versteigerung im ersten Termin, kann die Immobilie im nächsten Termin auch zu einem geringeren Gebot zugeschlagen werden. Bestimmte Gläubiger dürfen auf Antrag zudem verlangen, dass die Versteigerung wiederholt wird, wenn nicht mindestens 70 Prozent des Verkehrswertes geboten sind.

Der Schuldner kann in einer Frist von zwei Wochen ab Zustellung des Anordnungsbeschlusses beantragen, die Zwangsversteigerung vorläufig für sechs Monate einzustellen, sofern er nachweist, dass er die Forderung des Gläubigers, beispielsweise durch den freihändigen Verkauf der Immobilie oder die Beschaffung eines Umschuldungsdarlehens, bedienen kann.

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