Zwangsverwaltung

Ordnet das Amtsgericht auf Antrag eines Gläubigers die Zwangsverwaltung über eine Immobilie an, erhält der Gläubiger Zugriff auf die Erträge der Immobilie. Die Zwangsverwaltung will den Forderungsinhaber nicht wie bei der Zwangsversteigerung aus der Substanz der Immobilien befriedigen, sondern er erhält vom Zwangsverwalter die laufenden Erträge des Grundstücks.

Das Zwangsverwaltungsrecht ist auf der Grundlage der Zivilprozessordnung (ZPO) im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt (§§ 146 ff ZVG) und recht komplex, insbesondere dann, wenn das Zwangsverwaltungsverfahren zusätzlich neben der Zwangsversteigerung des Objekts betrieben wird und mehrere Gläubiger an den Verfahren beteiligt sind.

Voraussetzung für ein Zwangsverwaltungsverfahren ist, dass der Rechteinhaber im Besitz eines vollstreckbaren Titels ist. Als vollstreckbare Titel kommt ein gerichtliches Zahlungsurteil oder die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch in Betracht.

Vorteile einer Zwangsverwaltung

Zwangsverwaltungsverfahren betreffen meist Mietimmobilien, so dass dem Gläubiger die Objekteinnahmen zufließen. Mit dem Zwangsverwaltungsbeschluss des Amtsgerichts werden die Mieten beschlagnahmt. Wohnt der Schuldner in der eigengenutzten Immobilie, kann die Anordnung der Zwangsverwaltung dazu führen, dass der Verwalter vom Schuldner wenigstens eine Nutzungsentschädigung fordert. Soweit der Schuldner keine Zahlungen leisten kann, wird regelmäßig parallel dazu die Zwangsversteigerung des Objekts betrieben. Die Zwangsverwaltung ist vor allem auch dann angebracht, wenn der Eigentümer während des Zwangsverwaltungsverfahrens den Gläubigern oder eventuellen Interessenten den Zutritt zum Grundstück verweigert. Über den Zwangsverwalter kann dann der Zutritt zu den Immobilien erfolgen und notfalls durchgesetzt werden. In der Praxis wird die Zwangsverwaltung teils auch dazu genutzt, um einen potentiell vielleicht doch noch liquiden Eigentümer zu Zugeständnissen zu bewegen und damit die drohende Zwangsversteigerung aufzuhalten.

Alternative zur Zwangsverwaltung

Alternativ bietet es sich an, dass der Gläubiger die Mieten pfändet und sich damit den Kostenaufwand für die Zwangsverwaltung erspart. In diesem Fall kann er den vollen Mietertrag aus der Immobilie für sich allein beanspruchen, muss aber damit rechnen, dass andere dinglich gesicherte Gläubiger die Zwangsverwaltung beantragen und damit die Pfändung der Einnahmen umgehen. Eine Zwangsverwaltung kann sich auch aus dem Aspekt gebieten, die Bewirtschaftung und Pflege des Grundstücks zu verbessern und damit den Verkehrswert für die folgende Zwangsversteigerung zu erhöhen.

Der Zwangsverwalter übernimmt das Regiment

Mit der Anordnung der Zwangsverwaltung durch das Vollstreckungsgericht wird ein Zwangsverwalter eingesetzt. Er hat die Aufgabe, für die Dauer der Beschlagnahme die Rechte und Pflichten des Eigentümers wahrzunehmen. Die Zwangsverwaltung wird im Grundbuch eingetragen. Die Tätigkeit des Zwangsverwalters richtet sich nach der Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV). Der Schuldner darf die Immobilie nur noch nach Vorgabe durch den Zwangsverwalter nutzen oder verwalten, allerdings sind ihm die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen (§ 149 ZVG). Der Zwangsverwalter ist nicht berechtigt, Zubehörgegenstände vom Grundstück zu entfernen und zu verwerten (z.B. Gartenhaus).

Der Zwangsverwalter muss die Immobilie verwalten. Er ist berechtigt und verpflichtet, alle Handlungen vorzunehmen, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen (§ 152 ZVG). Der Mietvertrag mit einem Mieter ist auch gegenüber dem Verwalter wirksam. Im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung hat der Zwangsverwalter die Mieten sowie die Betriebskosten zu vereinnahmen und eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen. Der Mieter darf die Mieten nur noch an den Zwangsverwalter zahlen, es sei denn, er weiß nichts von der Zwangsverwaltung. Der Verwalter hat jedes Jahr sowie nach der Beendigung der Zwangsverwaltung Rechnung zu legen.

Über die vereinnahmten Erträge erstellt er einen Teilungsplan für die Immobilie. Nach Feststellung des Teilungsplans im Verteilungstermin ordnet das Gericht die planmäßige Auszahlung an die beteiligten Gläubiger an. Die Verteilung der Erträge erfolgt nach der recht komplexen Rangordnung der Forderungen des § 10 ZVG. Die Zwangsverwaltung ist aufzuheben, wenn die Forderung befriedigt ist oder Antrag zurückgenommen wird.

Wird eine Eigentumswohnung zwangsverwaltet und werden keine Mieteinnahmen erzielt, hat der Gläubiger den für die Zahlung des Hausgeldes erforderlichen Betrag vorzuschießen (§ 161 Abs. III ZVG). Das Hausgeld muss der Zwangsverwalter im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung an den WEG-Verwalter abführen. Da er dafür verantwortlich ist, dass die fälligen Vorschüsse abgeführt werden, ist er auf die Mitwirkung dessen angewiesen, der die Forderung erhebt. Ist der Gläubiger nicht bereit, Vorschüsse zu leisten, muss das Gericht das Verfahren aufheben.

Weiteres Beispiel: Ordnet die Baubehörde im Hinblick auf einen mangelhaften Brandschutz an, dass der Eigentümer eine Fluchttreppe vorhalten muss, muss der Zwangsverwalter beim Gläubiger den für den Bau der Treppe notwendigen Vorschuss anfordern. Gleiches gilt, wenn ein Sturm das Dach beschädigt hat und der Zwangsverwalter die Dachreparatur bezahlen muss.

Ein im Grundbuch nachrangig gesicherter Gläubiger kann durch die Zwangsverwaltung Vorteile erzielen, weil seine Auslagen zur Erhaltung und notwendigen Verbesserung der Immobilie in der Zwangsversteigerung dann meist das Vorrecht der ersten Rangklasse des § 10 ZVG genießen und vorrangig bedient werden.

Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung bei Immobilien

Da ein Gläubiger im Regelfall nur die Mieten erhält und sein Kapitalanspruch selten bedient wird, betreibt er im Regelfall neben der Zwangsverwaltung zusätzlich auch noch die Zwangsversteigerung. Werden beide Verfahren betrieben, laufen sie getrennt nebeneinander her. Unter Umständen sind innerhalb des gleichen Gerichts verschiedener Rechtspfleger zuständig. Die Erlöse aus beiden Verfahren werden nicht zusammengeworfen und dann gemeinsam verteilt, sondern werden getrennt, teils auch nach unterschiedlichen Rangklassen, ausgeschüttet.

Die Gläubiger erhalten bei der Zwangsverwaltung lediglich Zugriff auf die laufenden Erträge aus den Immobilien. Daraus können sie die laufenden, nicht aber rückständigen Leistungen ihrer dinglichen Rechte bedienen. Zahlungen auf die Hauptforderung erhalten die Gläubiger erst in der fünften Rangklasse und auch nur diejenigen Gläubiger, die die Zwangsverwaltung selbst betreiben. Betreiben mehrere Gläubiger die Zwangsverwaltung, werden sie innerhalb der fünften Rangklasse nach der zeitlichen Rangfolge der jeweils zu ihren Gunsten erfolgten Beschlagnahme bedient, nicht aber nach der dinglichen Absicherung ihrer Forderungen. Ansonsten gehen in der Rangordnung der Rechte nach § 10 ZVG die Wohnkosten und öffentliche Lasten des Grundstücks vor. Vorrangig an erster Stelle wird derjenige Gläubiger bedient, der zur Erhaltung und Verbesserung des Objekts Ausgaben getätigt hat.