Zwangsverwaltung

immoeinfach > lexikon > zwangsverwaltung

Ordnet das Amtsgericht auf Antrag eines Gläubigers die Zwangsverwaltung über eine Immobilie an,  erhält der Gläubiger Zugriff auf die Erträge der Immobilie. Die Zwangsverwaltung will den Gläubiger nicht wie bei der Zwangsversteigerung aus der Substanz der Immobilie befriedigen, sondern aus den laufenden Erträgen des Grundstücks.

Meist handelt es sich um eine Mietimmobilie, so dass dem Gläubiger die Mieten zufließen. Mit dem Zwangsverwaltungsbeschluss des Amtsgerichts werden die Mieten beschlagnahmt. Zugleich wird ein Zwangsverwalter eingesetzt. Er hat die Aufgabe, für die Dauer der Beschlagnahme die Rechte und Pflichten des Eigentümers wahrzunehmen. Die Zwangsverwaltung wird im Grundbuch eingetragen.

Der Schuldner darf die Immobilie nicht mehr benutzen oder verwalten, allerdings sind ihm die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen (§ 149 ZVG).

Der Zwangsverwalter muss die Immobilie verwalten. Er ist berechtigt und verpflichtet, alle Handlungen vorzunehmen, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen (§ 152 ZVG). Der Mietvertrag mit einem Mieter ist auch gegenüber dem Verwalter wirksam.

Im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung hat der Zwangsverwalter die Mieten sowie die Betriebskosten zu vereinnahmen und eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen. Der Mieter darf die Mieten nur noch an den Zwangsverwalter zahlen, es sei denn, er weiß nichts von der Zwangsverwaltung.

Der Verwalter hat jedes Jahr sowie nach der Beendigung der Zwangsverwaltung Rechnung zu legen. Über die vereinnahmten Erträge erstellt er einen Teilungsplan. Nach Feststellung des Teilungsplans im Verteilungstermin ordnet das Gericht die planmäßige Auszahlung an die beteiligten Gläubiger an. Da ein Gläubiger im Regelfall nur die Mieten erhält und sein Kapitalanspruch selten bedient wird, betreibt er im Regelfall neben der Zwangsverwaltung  zusätzlich auch noch die Zwangsversteigerung.

Die Zwangsverwaltung ist aufzuheben, wenn der Gläubiger wegen seiner Forderung befriedigt ist oder seinen Antrag zurücknimmt. Das Gericht kann die Aufhebung auch beschließen, wenn die Fortsetzung des Verfahrens besondere Aufwendungen auffordert und der Gläubiger den nötigen Geldbetrag nicht vorschießt (z.B. zur Dachreparatur nach einem Sturmschaden).

Sie haben Fragen zum Thema?