Zwischenfinanzierung

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Wer eine Immobilie baut oder kauft, benötigt Kapital. Im Regelfall finanzieren Bauherren und Immobilienkäufer den Kaufpreis über ein Bankdarlehen oder ein Bauspardarlehen.

Eine Zwischenfinanzierung wird vor allem bei Bauspardarlehen relevant, bei denen der Bausparer noch nicht die Zuteilungsreife seines Bausparvertrages erreicht hat und dennoch vorher kaufen oder bauen will. Solange der Bausparer noch nicht alle Mindestbedingungen erfüllt hat, insbesondere kein ausreichendes Mindestguthaben besteht, er nicht die notwendige Ansparzeit erreicht hat und der Vertrag noch unterhalb der Zielbewertungszahl liegt, ist eine Zwischenfinanzierung unabdingbar. In diesem Fall nimmt der Bauherr/Kaufinteressent einen Zwischenkredit auf, der als Vorschuss auf das Bauspardarlehen zu verstehen ist. Das Zwischendarlehen wird meist direkt von der Bausparkasse gewährt. Als Sicherheit dient mithin das Guthaben auf dem Bausparvertrag.

Die Laufzeit der Zwischenfinanzierung hängt davon ab, wann der Bausparvertrag zuteilungsreif ist und das Bauspardarlehen zur Verfügung steht. Das Problem dabei ist oft, dass sich der Auszahlungstermin nicht zuverlässig kalkulieren lässt und meist nur ein voraussichtlicher Zuteilungstermin genannt werden kann. Eine Zwischenfinanzierung kann sich als teure Angelegenheit erweisen. Dadurch, dass der Interessent noch nicht über sein Bausparguthaben verfügen kann, zahlt er aufgrund der Inanspruchnahme  der Zwischenfinanzierung auf das eigene Bausparguthaben faktisch Kreditzinsen.

Beispiel: Das Mindestbausparguthaben von 20.000 € ist angespart, aber noch nicht zuteilungsreif. Zahlt die Bausparkasse einen Guthabenzins von 1,5 %, ergibt sich eine Verzinsung von 300 €/Jahr.  Nimmt der Bauherr eine Zwischenfinanzierung über 50.000 € zu einem Zinssatz von 3 % in Anspruch, zahlt er 1.500 €/Jahr Zinsen. Die Zwischenfinanzierung kostet ihn also 1.200 €/Jahr.

Je nachdem ist es besser, ein bis drei Jahre alte Bausparverträge, bei denen wenig Kapital angespart wurde, zu kündigen und die Finanzierung über ein Hypothekendarlehen bei einer Bank darzustellen. Umgekehrt  kann sich die Zwischenfinanzierung lohnen, wenn die Zuteilung des Bausparvertrages absehbar ist. Hinzu kommt, dass sich eine Zwischenfinanzierung eher lohnt, je niedriger gerade das Zinsniveau ist.

Sofern die Zwischenfinanzierung nicht von der Bausparkasse, sondern über eine Bank oder Sparkasse bereitgestellt wird, ist darauf zu achten, dass nach der Ablösung des Zwischenkredits durch die Übertragung von Sicherheiten auf die Bausparkasse möglichst keine weiteren Kosten entstehen (z.B. Abtretung der Grundschuld). Um sich gegen unliebsame Zinsanpassungen zu wappnen, sollte mit der Bausparkasse oder der Bank eine Zinsbindung vereinbart werden, die so lange Bestand hat, bis der Bausparvertrag zugeteilt wird.

Noch teurer ist die Vorfinanzierung, wenn der Bausparer noch kein oder ein nur geringes Bausparguthaben angespart hat. Der Bausparer wird doppelt belastet. Er zahlt die Kreditzinsen für die Vorfinanzierung und muss zusätzlich die Sparbeiträge für das Bausparmindestguthaben einzahlen.

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