Wissenswerte Tipps rund um das Thema Baufinanzierung

Der Entschluss steht: Sie möchten in eine eigene Immobilie investieren. Endlich raus aus der Mietwohnung und rein ins Eigenheim. Ganz gleich, ob eine Wohnung oder ein Haus gesucht wird – oftmals dauert die Suche nach dem richtigen Objekt eine ganze Weile. Mal passt die Aufteilung nicht, mal sind die Kaufkosten zu hoch und mal muss zu viel Geld in die Renovierung gesteckt werden. Denn wenn man die Entscheidung für eine eigene Immobilie trifft und eine große Summe investiert, soll wirklich alles passen. Doch nicht nur das Objekt selbst sollte den Geschmack treffen… von Anfang an sollten Sie sich auch Gedanken über die passende Baufinanzierung machen. Und wer dann weiß, worauf es zu achten gilt und welche Fördermöglichkeiten es gibt, kann eine Menge Geld sparen.

Was ist eine Baufinanzierung überhaupt?

Bei einer Baufinanzierung handelt es sich um einen zweckgebundenen Kredit, der über viele Jahre läuft. Sie leihen sich bei einem Finanzinstitut Ihrer Wahl einen bestimmten Betrag, der zum Bau oder Kauf eines Hauses, eines Grundstücks oder einer Wohnung verwendet wird. Auf die geliehene Summe zahlen Sie Zinsen, sozusagen als Gegenleistung oder Preis für das vorübergehend überlassene Kapital. Die Höhe der Zinsen, also der Zinssatz, wird für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Wie lange Sie den Betrag abzahlen, hängt von der Laufzeit der Baufinanzierung ab. Diese ist variabel und wird meist über viele Jahre festgeschrieben. Die rechnerische Gesamtlaufzeit hängt von der Höhe des vereinbarten Tilgungssatzes ab.

Von Anfang an richtig planen

Das Wichtigste vorweg: Mit der richtigen Baufinanzierung können Sie langfristig sehr viel Geld sparen. Sie sollte individuell auf Ihre persönliche Situation und Lebensplanung zugeschnitten sein. Dafür können Sie selbst bereits im Vorfeld schon eine Menge tun.

Der erste Schritt: Sie müssen sich im Klaren darüber sein, wie viel Geld Sie für Ihre Immobilie – insbesondere für die monatliche Rate – überhaupt ausgeben können und wollen. Dazu erstellen Sie am besten einen Haushaltsplan. Hierzu gehört die Auflistung von monatlichen Ausgaben und Einnahmen – also Miete, Nebenkosten, Kleidung, Auto und alle anfallenden regelmäßigen Aufwendungen gegenüber dem eingehenden Monatsgehalt und eventuell weiteren Einnahmen. Vergleichen Sie die Summen und ermitteln Sie, wie viel Geld Sie am Ende für einen Kredit ausgeben könnten. Bedenken Sie aber auch die hinzukommenden Beträge wie zukünftige Grundsteuer oder Instandhaltungskosten und vergessen Sie nicht, dass Sie auch Nebenkosten für Ihr Eigenheim zu zahlen haben.

Der zweite Schritt: Nun geht es an das Ermitteln der günstigsten und individuell für Sie annehmbaren Baufinanzierung. Welchen Darlehensbetrag können Sie mit der errechneten Monatsrate finanzieren? Wie lang soll die Laufzeit sein? Bei der Berechnung können Kreditrechner helfen, einen ersten Überblick zu bekommen. Hier geben Sie den Wert der Wunschimmobilie, den gewünschten Darlehensbetrag, die Zinsbindung und den Tilgungssatz der Rückzahlung an. Als Ergebnis erhalten Sie aktuelle Zinsangebote und die zu erwartende monatliche Darlehensrate. So können Sie bereits im Vorfeld erkennen, wie das optimale Darlehen für Sie aussehen könnte. Setzen Sie bei einem Kredit nicht nur auf Ihre Hausbank, sondern holen Sie sich zudem Angebote von weiteren Anbietern.

Der dritte Schritt – falls noch nicht geschehen: Gehen Sie auf die Suche nach der für Sie passenden Immobilie. Schauen Sie genau, welche zusätzlichen Kosten beim Kauf auf Sie zukommen könnten. Dazu gehören unter anderem Renovierungs- und Notarkosten.

Laufzeit, Zinssatz, Eigenkapital, Tilgung und Co

Sobald Sie wissen, welche Kreditsumme Sie sich leisten können und wollen, dürfen Sie nicht vergessen, mögliches Eigenkapital in die Berechnung mit aufzunehmen. Zum Eigenkapital gehören unter anderem Guthaben auf:

• Giro- oder Sparkonten,
• Lebensversicherungen,
• Bausparverträgen,
• Depots
• sowie Riester-Verträge jeglicher Art.

Mit dem Eigenkapital sollten Sie zumindest die Nebenkosten wie Notar- oder Maklergebühren sowie die Kosten für den Grundbucheintrag beim Immobilienkauf finanzieren. Die Faustregel dazu: Der Käufer oder Bauherr sollte idealerweise 20 Prozent der Bau- oder Kaufkosten selbst aufbringen. Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen können, desto besser fallen meist die Zinssätze der Geldgeber aus. Das bedeutet wiederum entweder niedrigere Raten oder ein im günstigsten Fall schneller zurückgezahlter Baukredit.

Bei der Erstfinanzierung für Ihre Immobilie vereinbaren Sie mit Ihrem Kreditgeber für eine vorgegebene Summe einen festen Zinssatz für die Rückzahlung – die Sollzinsbindung oder Zinsbindungsfrist. Dieser Zinssatz wird für eine bestimmte Dauer festgeschrieben und dient sowohl Ihnen als auch der Bank als gewisse Sicherheit. Ist der Kredit bis zum Ende der Zinsbindungsfrist noch nicht abbezahlt, folgt eine Anschlussfinanzierung mit einem neuen Zinssatz. Meistens gilt: Je kürzer die Zinsbindungsfrist, umso günstiger ist der Zinssatz. Doch je kürzer diese Laufzeit ausfällt, umso eher kann sich der Zinssatz auch zu Ihren Ungunsten verändern. Das heißt, dass die Anschlussfinanzierung aufgrund eines gestiegenen Zinssatzes deutlich teurere monatliche Raten nach sich zieht. Es gilt daher gut zu überlegen, welche Laufzeit eine Baufinanzierung haben sollte.

Die monatliche Rate setzt sich aus dem Zinssatz und einem Tilgungsteil zusammen, der Fachbegriff heißt Annuität. Einfach gesagt beschreibt der Tilgungssatz, um wie viel Geld sich der geliehene Betrag, also die Restschuld, jährlich verringert. Je geringer der Tilgungssatz, desto länger ist die rechnerische Gesamtlaufzeit des Darlehens. Je länger der Kredit läuft, desto höher fällt bei gleichbleibender monatlicher Rate der Tilgungsanteil aus. Und je günstiger die Zinsen, desto höher kann die Tilgung ausfallen – das heißt, Sie sind schneller schuldenfrei.

Um die Rückzahlung des Darlehens zu beschleunigen, können Sie in Ihren Kreditvertrag Sondertilgungsmöglichkeiten einbauen. Bitte beachten Sie: Einige Banken fordern für eine höhere Sondertilgung einen höheren Zins. Setzen Sie allerdings vorab die laufende Tilgung höher an, bekommen Sie meist ein besseres Angebot. Es gilt daher erneut gut abzuwägen, welche Raten für Sie monatlich in Frage kommen könnten.

Fördermöglichkeiten für die Baufinanzierung

Eines ist sicher: Das neue Eigenheim kostet viel Geld. Doch mittlerweile gibt es einige Möglichkeiten, um mit unterschiedlichen Fördermitteln Unterstützung beim Immobilienkauf oder -umbau zu bekommen. Seien es Zuschüsse, steuerliche Vergünstigungen oder Kredite mit günstigen Zinsen. Je nachdem, ob gebaut, gekauft oder umgebaut wird, gibt es verschiedene Programme. Die bekanntesten Maßnahmen sind:

• Wohn-Riester ist ein staatliches Fördermittel, bei dem ein Teil des Einkommens in einen Wohn-Riester-Vertrag einbezahlt wird. Dafür gibt es Zuschüsse vom Staat und das eingezahlte Geld kann zudem als Sonderausgabe bei der Steuer angegeben werden.
• Die KfW-Bank vergibt zinsgünstige Darlehen für Hausbau oder Hauskauf, wenn zum Beispiel Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen anfallen und diese besonders energieeffizient gestaltet werden. Es gibt auch eine Förderung für den Einsatz erneuerbarer Energien, wenn alte Heizungsanlagen ersetzt werden.
• Auch auf Länderebene gibt es Förderbanken, die günstige Darlehen oder Zuschüsse für Bau oder Kauf der eigenen vier Wände vergeben. Abhängig vom Bundesland erhalten Sie Informationen auf der Internetseite der jeweiligen Landesbank.
• Auf Bundesebene vergibt das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BafA) Zuschüsse für den Einsatz erneuerbarer Energien beim Heizen.
• Beim Baukindergeld können Familien mit mindestens einem Kind unter bestimmten Voraussetzungen Förderungen beim Kauf oder Bau einer Immobilie nutzen. Die Beantragung erfolgt ebenfalls bei der KfW-Bank.

Neben den bekannten Fördermitteln sollten Eigenheimbesitzer auch die weniger bekannten Möglichkeiten nicht außer Acht lassen. Oftmals lohnt es sich, bei der Stadt oder Kommune nach Fördermitteln für den Immobilienkauf, -bau oder -umbau zu fragen. Auch die Berater der unterschiedlichen Kreditinstitute können Auskunft geben, sodass Sie mit einem persönlichen Gespräch Ihre Vorteile voll ausschöpfen können.