Grundstücks­vermessung

Für Immobilienbesitzer ist es gelegentlich wichtig, die eigenen Grundstücksgrenzen oder die der Nachbarn rechtsverbindlich zu kennen. Geht es lediglich um den Verkauf eines Grundstücks, ist es meistens nicht notwendig, sich intensiv mit der Problematik zu befassen. Leider stimmen der örtliche Grenzverlauf und die vorhandenen Zäune aber nicht immer überein.

Wer in unmittelbarer Nähe der Grundstücksgrenze bauen will, oder wenn das Vermarktungskonzept für Ihren Immobilienverkauf dies vorsieht, sollte sinnvollerweise vorher eine Grundstücksvermessung erfolgen. Es gilt zu beachten, dass das Vermessungsrecht, anders als das Grundbuchrecht, der Länderhoheit unterliegt. Die Regularien können also von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein.

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Vermessung und Grundbuch

Soll eine Grundstücksvermessung verbindlichen Charakter tragen, dürfen nur das Katasteramt und Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure die Arbeiten ausführen. Nur diese haben die Befugnis, hoheitliche Fortführungsvermessungen vorzunehmen. Das Liegenschaftskataster ist laut Grundbuchordnung der amtliche Nachweis über die Lage und die Beschaffenheit der Grund- bzw. Flurstücke. Deswegen ist das Liegenschaftskataster auch Bestandteil des Grundbuches.

Ebenso wie die Führung der Grundbücher ist auch das Liegenschaftskataster normiert und vielen Regularien unterworfen. Grundstücksvermessungen mit hoheitlichem Charakter werden prinzipiell auf der Grundlage des Katasterbuchwerkes, des Katasterzahlenwerkes und des Katasterkartenwerkes vorgenommen. Dadurch lässt sich sicherstellen, dass die bisherigen Ergebnisse bei der neuen Vermessung Berücksichtigung finden und die neuesten Vermessungsergebnisse in das Liegenschaftskataster eingehen. Bei den Grundstücksgrenzen gibt es kein Gewohnheitsrecht, alles basiert auf amtlichen Nachweisen.

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Liegenschaftskataster und Grundbuch zusammen sichern das Eigentum. Sie sorgen für Rechtssicherheit und Rechtsfrieden. In unserer Alltagspraxis als Makler in Berlin, haben wir regelmäßig mit Kataster und Grundbuch zu tun. Für uns ist es selbstverständlich uns einen robusten Überblick zu den Immobilien, die wir bearbeiten, zu verschaffen. So gewährleisten wir ein Höchstmaß an Sicherheit für unsere Kunden.

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Grundstücksvermessungsarten

Für Immobilien kann eine Grundstücksvermessung notwendig sein, wenn Veränderungen im Raum stehen oder das konkrete Wissen um Grundstücksgrenzen nicht verfügbar ist. Tritt dieser Sachverhalt ein, ist eine Grenzvermessung, ein Grenzzeugnis oder eine Grenzanzeige erforderlich. Wollen Sie ein Grundstück verkaufen, genauer gesagt einen Teil eines bestehenden Grundstücks, wird eine Teilungsvermessung benötigt.

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Für einen Bauantrag ist der Behörde ein Amtlicher Lageplan vorzulegen. Wenn ein neu gebautes Gebäude in die Liegenschaftskarte eingetragen werden soll, wird eine Gebäudeeinmessung gebraucht.

Grenzvermessung

Beim Kauf eines Grundstückes sollten sich Immobilienkäufer die Grenzsteine zeigen lassen. Es ist möglich, dass der rechtliche Verlauf der Grundstücksgrenze nicht mit den örtlichen Grenzeinrichtungen übereinstimmt.

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Bei einer Grenzvermessung erfolgt die Vermessung der Grundstücksgrenzen vor Ort durch einen Abgleich mit dem entsprechenden Katastermaterial. Stehen Grenzzeichen (Abmarkungen) nicht genau an der richtigen Stelle oder sind nicht vorhanden, dürfen die Grenzsteine neu gesetzt werden. Im Anschluss an das Vermessungsverfahren werden die betroffenen Grundstückseigentümer zum Grenztermin geladen. Hier erfolgt die Bekanntgabe der neuen Sachverhalte.

Möglich ist auch, dass im Liegenschaftskataster nachgewiesene alte Grenzen nie nach aktuellen Standards vermessen wurden. Dann gelten sie als nicht festgestellt. Solche Grenzen müssen dann erstmalig festgestellt, abgemarkt und im Liegenschaftskataster festgehalten werden. Mit allen beteiligten Grundstückseigentümern erfolgt dann eine Grenzfeststellung. Beim abschließenden Grenztermin erfolgt die Erklärung der neuen Sachverhalte. Die Anerkennungserklärungen werden in einer Grenzniederschriftfestgehalten.

Grenzanzeige / Grenzzeugnis

Gibt es Unklarheiten über den rechtmäßigen Verlauf einer Grenze und eine Nutzung ist nicht im Rahmen der Grenzbebauung vorgesehen, ist oft eine Grenzanzeige ausreichend. Die Grenzanzeige ist kostengünstiger als eine Grenzvermessung. Bei der Grenzanzeige werden die Grundstücksgrenzen vor Ort anhand des Katasternachweises untersucht. Die dabei vorgefundenen und geprüften Grenzsteine bekommen eine Kennzeichnung.

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Darüber hinaus gibt es im Land Brandenburg auch das Grenzzeugnis, das nur bei festgestellten Grenzen Anwendung findet. Dabei handelt es sich um ein hoheitliches Vermessungsverfahren, dessen Ergebnisse Eingang im Liegenschaftskataster finden. Der Eigentümer bekommt über die festgestellten Sachverhalte eine Urkunde, die zusammen mit den Ergebnissen der Messungen vom Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur an das Katasteramt gehen.

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Teilungsvermessung

Wollen Sie einen Teil Ihres Grundstücks verkaufen, ist auch im Grundbuch eine Teilung erforderlich. Wenn Sie beim Hausverkauf ein großes Grundstück so teilen, dass ein zum Haus passendes Grundstück entsteht und der Rest des Grundstücks extra verkaufbar bleiben sollen, sind im Liegenschaftskataster zuerst zwei separate Flurstücke zu bilden.

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Die Teilungsvermessung erfolgt dann auf der Basis des Katastermaterials. Die neuen Grenzen können nach den Vorgaben des Grundstückseigentümers und nach den möglicherweise einzuhaltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften gebildet werden. Am Ende des Vermessungsverfahrens wird eine Grenzniederschrift aufgenommen, die den Teilungswillen des Eigentümers dokumentiert. Diese Unterlagen gehen an das Katasteramt und im Nachgang erfolgt eine Änderung im Grundbuch.

Gebäudeeinmessung / Gebäudevermessung

Bei Neuerrichtung eines Gebäudes oder Grundrissänderungen sind die Eigentümer lt. Vermessungsgesetz dafür verantwortlich, dass über die Veränderung eine Information an das Liegenschaftskataster geht. Das neue Gebäude wird in die Flurkarte eingetragen. Dabei handelt sich um eine hoheitliche Vermessung, die in Berlin als Gebäudevermessung und im Land Brandenburg als Gebäudeeinmessung bezeichnet wird. Auch hier werden die unterschiedlichen Landesvermessungsgesetze deutlich.

Paragraphenzeichen Gebäudeeinmessung

Amtlicher Lageplan

In Berlin und in Brandenburg schreibt die jeweilige Landesbauordnung für einen Bauantrag vor, dass ein amtlicher Lageplan einzureichen ist. Im amtlichen Lageplan sind die örtliche Topografie, die Höhenlage und die rechtlichen Rahmenbedingungen dargestellt. Neben den Festlegungen gem. Bebauungsplan können das Grunddienstbarkeiten oder Baulasten sein.

Der Amtliche Lageplan wird später Bestandteil der Baugenehmigung und ist als wichtiges Dokument in der Grundstücksakte aufzubewahren.

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Beteiligung der Eigentümer bei Grenzvermessung

Die Eigentümer werden bei einer hoheitlichen Grenzvermessung grundsätzlich in Form von Grenzniederschriften beteiligt. Handelt es sich um eine Grenzfeststellung oder eine Teilungsvermessung, hat die Niederschrift das Grenzanerkenntnis der betroffenen Grundstückseigentümer zum Inhalt. Bei einer Grenzvermessung werden die vorgefundenen und neuen Grenzsteine (Abmarkungen) in der Niederschrift behandelt.

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Bei hoheitlichen Vermessungen werden grundsätzlich alle Unterlagen an das jeweils zuständige Kataster- und Vermessungsamt weitergeleitet, so dass sie auch bei späteren Vermessungen abrufbar sind. Das Eigentumssicherungssystem aus Liegenschaftskataster und Grundbuch leistet so einen wichtigen Beitrag zum Rechtsfrieden.

Abmarkung – Grenzen des Eigentums

Der klassische Grenzstein ist die bekannteste Form der Abmarkung. Grenzen lassen sich jedoch auch durch vorhandene Grenzeinrichtungen wie Gebäudeecken und Zaunpfeiler oder durch Bolzen, Kreuze oder Rohre sichtbar machen. Welche Art der Abmarkung genutzt wird, entscheidet die Vermessungsstelle aufgrund der Gegebenheiten vor Ort. Wichtig ist nur, welche Art der Abmarkung in das Liegenschaftskataster eingeführt wird. Wobei eine möglichst Kennzeichnung langlebig sein sollte.

Durch die gesetzten Grenzzeichen besteht für die Nachbarn die Möglichkeit, sich die Grenzen jederzeit sichtbar zu machen. Grenzzeichen tragen somit zum dauerhaften Grenzfrieden bei und helfen Streitigkeiten bezüglich des Nachbarschaftsrechts zu vermeiden

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Grundstücksvermessung und Kosten

Die Kosten für eine Grundstücksvermessung richten sich nach der Vermessungsgebührenordnung Berlin und der Vermessungsgebühren- und Kostenordnung Brandenburg.

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Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt, dass ein Teil der Kosten vom Nachbarn zu tragen sind. Das trifft immer dann zu, wenn der § 919 BGB (Grenzabmarkung) zum Tragen kommt. Dieser Paragraf besagt, dass Eigentümer der Nachbargrundstücke verpflichtet sind, bei Errichtung oder Wiederherstellung von Grenzzeichen mitzuwirken und die hälftigen Kosten zu übernehmen.

Wenn Sie zusätzliche Informationen benötigen, sprechen Sie uns einfach direkt an. Ihre Immobilienmakler von immoeinfach sind gern für Sie da.

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